Поиск на сайте

 

Как судья Промышленного района, вопреки практике Конституционного и Верховного судов РФ, своим решением превратил в бомжей целую семью

 

Здравствуйте, уважаемая «Открытая» газета! Хочу рассказать вам о трагифарсе, который разыгрался недавно вокруг моей семьи. Единственная наша вина состоит в том, что однажды мы решили улучшить свои жилищные условия. Для этого обратились в риэлтерскую фирму «Квартал-1», которая быстро подыскала нам приемлемое предложение.
Мы продали свое старое жилье, взяли кредит в банке в размере 150 тысяч рублей и купили 3-комнатную квартиру в старом фонде по Ботаническому проезду Ставрополя. Все документы на недвижимость, которые представила ее владелица Елена Маркосьян (договор приватизации и свидетельство о государственной регистрации права собственности), проверили и риэлтеры из «Квартала-1», и специалисты краевого управления Росрегистрации.
Наша семья стала обживать новую квартиру. И вот спустя несколько месяцев мы получили исковое заявление от бывшего ее жильца Николая Толоконникова – отца Елены Маркосьян. В тот момент он отбывал срок в колонии в станице Александрийской Георгиевского района за убийство.
Толоконников доказывал, будто дочка приватизировала жилье без его ведома (то есть обманным путем), и требовал аннулировать договор купли-продажи квартиры между Маркосьян и нашей семьей. Также ответчиками выступали мэрия Ставрополя и МУП «Жемчуг», по мнению Толоконникова, незаконно зарегистрировавшие договор приватизации.
По словам самой же Маркосьян, ее отец был снят с регистрационного учета по собственному заявлению и на момент приватизации в 2004 году в квартире не проживал.
И начались для нас черные дни – нам пришлось доказывать в Промышленном райсуде Ставрополя, что мы являемся добросовестными приобретателями (то есть на момент покупки даже не догадывались, что Маркосьян могла нарушить имущественные интересы своего отца). Между тем в соответствие со ст. 10 Гражданского кодекса РФ любой собственник имущества изначально признается добросовестными приобретателем. В итоге судья Ольга Загорская оставила иск Толоконникова без рассмотрения.
Однако год спустя он снова подал исковое заявление в Промышленный суд. Дело попало к судье Станиславу Санееву, который в итоге признал договоры приватизации и купли-продажи квартиры ничтожными (то есть заключенными с нарушениями закона и потому не порождающими никаких правоотношений. – Ред.).
При этом Санеев, по сути, опирался исключительно на заявление самого Толоконникова о том, что дочка незаконно завладела его половиной квартиры (никаких других документов, доказывающих свою правоту, тот не представил). Более того, наш встречный иск о признании нас добросовестными приобретателями квартиры Санеев отклонил, не имея на то никаких оснований.
Не будем вдаваться в юридические тонкости, скажем лишь, что решение это вынесено с грубейшими нарушениями закона. Вот лишь одна деталь: на рассмотрении дела изо всех четырех ответчиков присутствовала только наша семья (как выяснилось, Маркосьян так и вовсе не известили об ее участии в процессе).
Незаконное, на наш взгляд, решение суда вынесено в нарушение практики Конституционного суда и Верховного суда РФ, где подобные «квартирные» иски рассматривались многократно, – и неизменно выносились решения в пользу добросовестных приобретателей.
Однако ставропольский судья, похоже, об этой практике вообще не имел никакого представления. Если опираться на обширную практику высших судебных инстанций, то Толоконников должен судиться не с нашей семьей, а с самой Маркосьян, требуя от неё половину полученной от продажи квартиры суммы.
Правда, Санеев в описательной части решения указал, что взамен утраченной квартиры мы можем взыскать деньги с Маркосьян. Однако это так и осталось благим пожеланием судьи. К тому же Санеев прекрасно знает, что еще год назад Маркосьян заявила, будто полученные от нас деньги потеряла, а сейчас и вовсе скрылась в неизвестном направлении (суд даже не пытался установить ее место нахождения).

Игорь АЛОНЦЕВ, юрист,
Ставрополь

Советы юриста

 

Как не попасться на крючок «черных риэлтеров»

 

Иван ДОЛЖИКОВ, адвокат, директор ставропольского юридического агентства «Статут»:
– Итак, вы решили купить квартиру на вторичном рынке. Для начала необходимо выбрать риэлтерскую фирму. Подробно узнайте обо всех условиях оформления сделки в этой фирме, о размере вознаграждения, попросите для ознакомления проект предварительного договора (соглашения о задатке) купли-продажи квартиры.
Сразу нужно отметить, что риэлтерские конторы по закону не обязаны проводить правовую экспертизу всех документов на квартиру, они выполняют чисто посреднические услуги. Поэтому, чтобы быть стопроцентно уверенным в правовой «чистоте» сделки, вам нужно обращаться за помощью к квалифицированному юристу.
Внимательно изучите вместе со своим юристом все документы на предлагаемые вам риэлтерами квартиры. Если квартира не отчуждалась ранее (то есть ее не перепродавали, меняли, дарили), на нее должен быть договор приватизации с большим штампом БТИ – это основной правоустанавливающий документ. Если же квартира ранее отчуждалась, у ее владельца должен быть договор купли-продажи со штампом БТИ (до 9 апреля 1999 года), либо со штампом Регистрационной палаты (с 9 апреля 1999 года). Вместо этого документа может быть договор дарения или свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом.
Кроме этих правоустанавливающих, могут быть также правоподтверждающие (регистрационные) документы: регистрационное удостоверение БТИ на кооперативную квартиру (выдавались до 9 апреля 1999 года) или розовое свидетельство о праве собственности, выданное после 9 апреля 1999 года Федеральной регистрационной службой. Причем наличие розового свидетельства не обязательно.
На квартиру обязательно должна быть домовая книга, на первом листе которой указан собственник квартиры, а на последующих – постоянно или временно зарегистрированные в ней граждане. На момент продажи все граждане из этой квартиры должны быть выписаны.
Перед подписанием основного договора купли-продажи необходимо посмотреть оригиналы всех вышеуказанных документов лично. Продавец должен предоставить также справки об отсутствии задолженности по всем жилищно-коммунальным услугам на момент продажи квартиры.
В соответствие со ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности для подачи иска о признании сделки недействительной составляет три года со дня, когда началось исполнение этой сделки (например, был подписан договор приватизации или купли-продажи). То есть необходимо проследить «судьбу» квартиры и зарегистрированных в ней граждан за последние три года.
Если квартира была приватизирована, куплена или принята по наследству до начала 2005 года и после этого с ней ничего не делали, то риск потерять ее будет минимальный. Если квартира отчуждалась после начала 2005 года, оценить степень риска по ее покупке может только квалифицированный юрист после детального изучения всех документов.

 

Армагеддон 18 июля 2008, 15:06

Риэлтерские конторы по закону не обязаны проводить экспертизу всех документов на квартиру, но серьезные риэлторы, жуки тертые, в обязательном порядке ее проводят и своих клиентов ограждают от подобных ситуаций, на корню, вычисляя подобные "подводные камни".

 



Поделитесь в соц сетях


Добавить комментарий