Поиск на сайте

 

Добросовестные покупатели домов, квартир и иного имущества у якобы несемейных собственников могут лишиться законно приобретенного имущества.

Судебная практика свидетельствует, что такие сделки легко расторгаются после появления «второй половинки» владельца. Предупредить такое де-факто мошенничество практически невозможно.

Согласно Семейному кодексу РФ нажитое супругами во время брака имущество является их совместной собственностью. Поэтому даже если недвижимость, акции или иные активы оформлены на одного из супругов, продавать их он вправе, только получив согласие второго. Но далеко не всегда покупатель может проверить наличие брачных обязательств, что дает почву для злоупотреблений.

Муж и жена – одна сатана

Гражданский кодекс РФ презюмирует добросовестность участников сделок. Обычно холостые собственники представляют нотариально удостоверенное заявление о своем семейном положении, а также предъявляют паспорт с отсутствующим штампом о заключении брака. Но на практике такие штампы далеко не всегда переносятся в новый паспорт, в том числе в случае его утери. А нотариус лишь подтверждает подпись одного заявителя, не имея полномочий проверить правдивость изложенного в удостоверяемом документе.

В результате состоящему в браке собственнику ничто не мешает считаться холостым и продать дом или иное имущество без санкции «второй половинки». Тогда формально обманутый супруг может требовать признания совершенной без его ведома сделки недействительной, что влечет аннулирование права собственности уже нового владельца. Причем лишиться недвижимости покупатель может когда угодно – срок давности исчисляется не с даты продажи, а когда «вторая половинка» узнала или должна была узнать о несанкционированном отчуждении имущества.

Жертвами такого обмана становятся добросовестные приобретатели. Так, Светлана Лысова приобретала земельный участок и дом под Туапсе, принадлежащий Сергею Бадасяну. При оформлении сделки продавец представил нотариальное заверенное заявление о том, что он не состоит в зарегистрированном браке и не имеет супруги. Не было соответствующей отметки и в паспорте собственника, по данным государственных реестров собственность не имела обременений. Однако через несколько месяцев после регистрации сделки супруга «неожиданно нашлась» и подала иск о признании сделки недействительной. По утверждению Рузанны Бадасян, муж продал совместно нажитое имущество, воспользовавшись ее временным отсутствием.

В свою очередь покупательница утверждала, что не знала и не могла знать о брачных обязательствах продавца. Сам договор прошел правовую экспертизу и совершен строго в рамках закона. Кроме того, согласно семейному законодательству, пока не доказано обратное, предполагается, что при распоряжении совместным имуществом один супруг действует с согласия второго. Причем для приобретения недвижимости Светлана Лысова вынуждена была взять кредит в Сбербанке, который также не видел в спорном договоре пороков.

Но служители Фемиды решили защитить права «обманутой жены» и детей, признав сделку купли-продажи жилого дома и участка недействительной и обязав добросовестного приобретателя вернуть недвижимость в совместную собственность супругов Бадасян. К такому же выводу пришла и надзорная коллегия Верховного суда России: «Материалы дела не содержат сведений о том, что Бадасян Р.Р. знала о состоявшейся сделке купли-продажи недвижимости между ее супругом и покупателем, нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки не давала», – констатировала высшая инстанция. 

Безконтрольный нотариат

В регионах практика пока остается противоречивой. Так, столичные суды чаще всего поддерживают покупателей, даже когда продавцы уличены в злоупотреблениях (в том числе в фальсификации документов и тому подобном). Например, в одном из решений по такому спору Московский городской суд указал, что пока не доказано иное, согласие всех сособственников презюмируется. «Несоблюдение одним из супругов установленного порядка совершения сделки с недвижимостью само по себе не доказывает отсутствие согласия другого супруга», – заключили служители Фемиды.

Иных выводов в большинстве споров придерживаются суды Санкт-Петербурга и ряда иных субъектов Федерации.

С лета прошлого года сделки купли-продажи находящейся в общей собственности недвижимости должны оформляться через нотариуса (АПИ подробно писало о таком нововведении –Нотариальное обременение). Но и такая процедура не гарантирует приобретателю защиту от претензий «обманутых супругов», так как частнопрактикующие служители юстиции также не могут получить объективной информации о брачных обязательствах продавца. В некоторых регионах удается принять предупредительные меры: по соглашению со столичным загсом информацию из его баз данных получают московские нотариусы. Однако им доступны сведения только о браках, заключенных в «белокаменной», а потому о супруге, с которой даже коренной москвич «расписался» за пределами столицы, нотариус не узнает. 

В зоне особого внимания

Опрошенные юристы убеждены, что гарантированного механизма защиты от недобросовестных холостяков не существует. По закону любой гражданин вправе запросить в органах загса справку о его семейных обязательствах – наличии или отсутствии регистрации брака, но – только в субъекте Федерации, в котором выдается такая справка. То есть документ, например, из петербургского загса не означает, что петербуржец не оформил брак, скажем, в Москве или Пскове. Сама справка оформляется практически мгновенно, а государственная пошлина составляет всего 200 рублей. Также можно ее получить, обратившись через Интернет или в Многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Кроме того, далеко не всегда наличие официального и удостоверенного нотариусом согласия второго супруга защищает покупателя от претензий с его стороны. Например, рассматривая спор о законности продажи Владимиром Васильевым Людмиле Кирьяновой дома и земельного участка в том же Краснодарском крае, суд выяснил, что подпись в письменном согласии его жены фальсифицирована. Верховный суд России пришел к выводу, что интересы обманутой супруги важнее прав добросовестного приобретателя.


Мнение экспертов

Олег Ганюшин, юрист Адвокатского бюро «Прайм Эдвайс Санкт-Петербург»

При покупке недвижимости у не состоящего в браке собственника полностью исключить риск «неожиданного» появления супруги, наличие которой продавец скрывал, и предъявления последней иска о признании сделки недействительной, попросту невозможно. Поэтому единственным способом, которой позволит на 100 процентов избежать подобного спора, является покупка исключительно у семейного собственника с получением нотариально заверенного согласия супруги (супруга) на распоряжение недвижимостью. 

Однако потенциальному покупателю следует подготовиться к возможному оспариванию сделки, собрать доказательства своей добросовестности. Таковыми могут быть копия паспорта и нотариальное заверение о том, что продавец в браке не состоит. По закону суд вправе отказать в признании сделки недействительной, если приобретатель добросовестен, то есть он не знал и не должен был знать о том, что продавец состоит в браке. Почему Верховный суд не желает применять данные нормы и вместо приобретателя защищает супруга, совершенно не ясно. Юридическое сообщество практически единодушно во мнении, что такой подход нельзя назвать верным как с точки зрения толкования закона, так и с точки зрения политики правового регулирования. Стоит надеяться, что рано или поздно практика изменится.

Проверка наличия брачных отношений продавца находится за пределами обязанностей нотариуса. К тому же если собственник намеренно скрывает этот факт, нотариус не имеет правовых механизмов для проведения проверки. Особенно данная проблема усугубляется в случае, когда брак был заключен на территории иного государства, и, соответственно, данных о нем нет в реестрах актов гражданского состояния России. Все это означает, что нотариальное удостоверение сделки никак не поможет решить обсуждаемую проблему, а нотариусы не должны и не будут отвечать за причиненный приобретателю ущерб.

Петр Герасименко, президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга

Если в паспорте собственника отсутствует штамп о браке и сам продавец отрицает наличие семейных обязательств – нотариус не вправе требовать каких-либо документов, доказательств или отказывать в удостоверении согласия и сделки.

Хотя проблема действительно существует и актуальна. Нередко недобросовестные продавцы подписывают заявление об отсутствии брачных отношений и вводят участников сделки в заблуждение. Поэтому покупателям надо быть осторожными и, желательно, предпринять дополнительные меры по проверке семейного положения продавца. Например – опросить его соседей о наличии семьи. В спорной ситуации это будет дополнительным доказательством проявленной добросовестным приобретателем осмотрительности.

Надеюсь, что в этом году Нотариальная палата Санкт-Петербурга заключит соглашение с Комитетом по делам записи актов гражданского состояния (ЗАГСом). Тогда нотариусы смогут в режиме онлайн и бесплатно проверять сведения о гражданском состоянии, в том числе браке. Это позволит предупредить мошенничество.

Просмотр всей ленты новостей: http://www.opengaz.ru/news
 

Добавить комментарий