Поиск на сайте

 

Государство вправе изъять частную собственность для общественных нужд, выплатив владельцу соразмерную компенсацию.

Но нередко размер такого возмещения оказывается существенно заниженным, а привлекательные земли, дома и строения забираются далеко не в государственных интересах.

 Конституция России, гарантируя право частной собственности, допускает принудительное отчуждение имущества, но только при условии предварительного и равноценного возмещения. Законодательство предусматривает специальные процедуры уведомления владельцев, оценки изымаемой собственности и возмещения причиняемого ущерба. Правда, судебная практика остается противоречивой.

 

Наш дом – «Газпром»

В защиту жителей восьми домов поселка Таежный Свердловской области, построенных еще в 70-х – 90-х годах прошлого века, вступил Совет при Президенте России по развитию гражданского общества и правам человека (СПЧ). Строения оказались в защитной 250-метровой зоне магистрального газопровода, а потому суды удовлетворили иски ООО «Газпромтрансгаз Югорск» о сносе домов.

Не отрицая законности принятых служителями Фемиды решений, члены СПЧ указали на противоречие действий газовиков конституционным требованиям об обеспечении права каждого на жилище, недопустимости его произвольного лишения и запрете собственнику нарушать права и свободы других лиц. «Совет рекомендует ПАО «Газпром» проработать возможность реконструкции газопроводов вблизи населенных пунктов в спорных случаях, где построенные десятки лет назад отдельные жилые дома оказались на окраине границы охранной зоны газопровода, с целью ее сокращения либо переноса части газопровода за пределы территории населенного пункта. По судебным спорам целесообразно заключить мировое соглашение в кассационной инстанции либо на стадии исполнительного производства. Это гораздо менее болезненно и затратно, чем снос домов с переселением жителей», – констатировал председатель СПЧ Михаил Федотов. 

За «Газпром» ответил министр энергетики России Александр Новак. По его словам, реконструкция спорного газопровода вблизи поселка Таежный инвестиционной программой корпорации на 2016-2020 годы не предусмотрена, судебные решения вступили в силу и являются для всех обязательными. Хотя физически снос домов пока не осуществляется, так как гражданам предоставлена отсрочка, а собственникам выплачивается компенсация из муниципального бюджета. «Права граждан защищены путем полного возмещения им убытков, понесенным в связи со сносом жилых домов. Минэнерго рекомендовало Ростехнадзору совместно с компаниями проработать вопрос актуализации нормативов, устанавливающих физические размеры охранных зон и минимально допустимых расстояний от газопроводов», – заключает Александр Новак.

Вместе с тем само по себе изъятие участков и выплата возмещения за счет казны остаются спорными. Согласно разъяснениям Верховного суда России, под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности – достижение общественно полезных целей. «Принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества», – отмечается в постановлении Верховного суда России.

Сколько стоит метр

Также высшая инстанция напоминает о конституционном принципе выплаты владельцу изымаемого имущества полной компенсации. То есть государственный орган должен возместить рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, упущенную выгоду и иные убытки.

Большинство споров разгорается вокруг оценки собственности. Так, для прокладки магистрали в рамках подготовки транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга к Чемпионату мира по футболу 2018 года (FIFA) потребовалось снести многоквартирный дом. Нанятая чиновниками оценочная компания определила стоимость квартир в нем в 48-52 тысячи рублей за кв. метр, что многократно ниже среднерыночных цен на жилье в Северной столице и примерно в два раза меньше кадастровой стоимости, официально утвержденной городской администрацией.

При рассмотрении таких дел суды чаще всего назначают новую независимую экспертизу. Но ее результаты могут оказаться не радужными для самих владельцев. Так, мэрия Новосибирска предложила собственнику находящегося в створе строящегося моста участка продать его имущество за 2,2 млн рублей. В эту сумму включалась стоимость самой земли (805 тысяч рублей), расположенного на ней жилого дома (1 млн) и причиняемые гражданину убытки (432 тысячи). В свою очередь сам собственник потребовал выплатить ему 3,5 млн рублей. Но судебная товароведческая экспертиза показала, что рыночная стоимость участка, расположенного на нем индивидуального жилого дома и служебных построек составляет всего 1,5 млн рублей. Поэтому суд удовлетворил иск мэрии, изъяв недвижимость за предложенную чиновниками «завышенную» плату.

Плодово-ягодная компенсация

Житель Красноярска Дмитрий Поляк добровольно согласился продать свой земельный участок и нежилое здание городской администрации за 33,4 млн рублей. Но чиновники затянули оформление документов и перечисление оговоренной суммы. Поэтому владелец потребовал выплатить ему еще и пени, проиндексировать выкупную сумму и компенсировать упущенную выгоду – доходы от аренды, не полученные в связи с расторжением договора.

Служители Фемиды пришли к выводу, что определенная оценщиком и зафиксированная соглашением сторон цена включала в себя все убытки, в том числе и упущенный от сдачи объекта недвижимости в аренду доход. В то же время, получив от чиновников уведомление о выкупе, собственник принял необходимые меры к освобождению принадлежащих ему объектов, рассчитывая на скорейшее получение компенсации. Задержки, допущенные администрацией, Красноярский краевой суд расценил как «недобросовестное поведение и злоупотребление правом», а потому взыскал в пользу Дмитрия Поляка проценты за просрочку в размере 2,4 млн рублей.

А вот семье Морозовых и Беловой удалось получить с администрации Нижнего Новгорода компенсацию за утерянные плодово-ягодные насаждения. Суд пришел к выводу, что при установлении выкупной суммы оценщик определял только стоимость земельного участка и домовладения с хозяйственными постройками (сарай, забор, погреб). «Стоимость плодово-ягодных и других многолетних насаждений, расположенных на земельном участке, экспертом не определялась, в расчет рыночной стоимости земельного участка не включалась», –констатировал Нижегородский областной суд. Проведенная по делу новая экспертиза (эколого-дендрологические исследования) определила цену утраченных собственниками изъятого для государственных нужд надела насаждений в 1,5 млн рублей, которые были взысканы за счет муниципальной казны.


Мнение экспертов

Сергей Грибовский, заместитель генерального директора ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»
 
Кадастровая и рыночная оценка предполагают использование различных методов. 

При проведении кадастровой применяется метод массовой оценки, который считается приближенной оценкой рыночной стоимости. Метод индивидуальной оценки считается более точным инструментом оценки рыночной стоимости. Поэтому разница между кадастровой стоимостью и рыночной возможна, при этом отклонения в цене могут быть как в сторону ее увеличения, так и наоборот. Регулирующий индивидуальную рыночную оценку федеральный стандарт (ФСО 7) обязывает оценщика указать границы интервала, в котором может находиться искомая стоимость объекта (диапазон рыночной стоимости). Этот показатель и определяет допустимость и меру отклонения между кадастровой и рыночной стоимостями.

Поэтому «рыночная цена», определенная нанятым выкупающей стороной оценщиком, может быть как ниже, так и выше не оспоренной кадастровой стоимости. Все определяется корректностью выполненных оценок стоимости как массовой, так и индивидуальной.

Просмотр всей ленты новостей: http://www.opengaz.ru/news

Добавить комментарий