Крымский синдром

Во-первых, крупный бизнес опасается санкций и не спешит возвращаться в Крым из-за возможных проблем с американскими и европейскими партнерами. Во-вторых, существуют пробелы в законодательстве, ставящие под угрозу частную собственность. В-третьих, налицо транспортные проблемы, дефицит электроэнергии и воды. И в ближайшие два года эти препятствия преодолеть вряд ли удастся. Ну а рассказы, что в Крыму все дешево и инвестиции в недвижимость и землю очень прибыльны, оказались лишь мифом. 

Денежный полуостров

«Рост промышленного производства (в Крыму в прошлом году. – Прим. «Ко») даже по сравнению со всеми украинскими периодами и с 1990 годом составил более 12%, в обрабатывающей промышленности – 15%, в добывающей – более 3%», – докладывал на мартовском совещании Владимиру Путину глава республики Сергей Аксенов. Большинство финансовых вливаний в экономику Крыма со стороны госбюджета идет по федеральной целевой программе «Развитие Крыма и Севастополя до 2020 г.». Главные проекты – это строительство Керченского моста, дорог, электростанций и трубопроводов, которые обеспечат полуостров водой. Объем бюджетного финансирования по этой программе составит 708 млрд руб. Только на строительство моста будет выделено почти 230 млрд руб. Все это должно привлечь частных инвесторов, на которых и делается в Крыму основная ставка. 

«Не только мост, реализация всей целевой программы изменит инфраструктуру республики, логистические и туристические возможности, – заявляет министр экономического развития Республики Крым Валентин Демидов. – Появится возможность в большем количестве и дешевле доставлять пассажиров и грузы». По его словам, правительство буквально нянчится с каждым потенциальным инвестором. Создан Центр инвестиций и регионального развития, АО «Корпорация развития Республики Крым», которое выступает в качестве главного представителя власти, помогая решать проблемы, связанные с оформлением земельных участков, развитием инфраструктуры и т.п.

«В Крыму создана свободная экономическая зона (СЭЗ), которая насчитывает уже 378 участников с суммарным объемом инвестиций 75 млрд руб., – хвастается Демидов. – Если говорить о частных инвестициях, то за последние два года заключено 63 соглашения с инвесторами на 72 млрд руб., еще 83 проекта на 120 млрд руб. в стадии проработки. Это стало возможным после того, как на полуострове серьезно упростили процедуру подачи инвестиционных деклараций и предоставили бизнесменам налоговые преференции». Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Крым Светлана Лужецкая подтверждает, что инвестиционный климат в регионе постепенно улучшается. «С начала прошлого года предпринимателей стало больше на 43% – около 30 000 юрлиц и 60 000 ИП», – говорит она, и добавляет, что условия ведения бизнеса на полуострове непростые. 

Крымский шуз

«Год назад мы стали членами СЭЗ, – рассказывает Андрей Павлов, основатель и президент компании Zenden, специализирующейся на производстве и оптовой торговле обувью. – Единый социальный налог 7% вместо обычных 30%, нулевой налог на прибыль в течение восьми лет вместо стандартного 20%. Земля была выделена бесплатно, за нее мы будем перечислять невысокую арендную плату, что позволило нам принять решение о строительстве под Евпаторией нового завода».

Zenden шьет обувь по всему миру, есть небольшое производство и в Ростовской области. Оборот компании в прошлом году превысил 15 млрд руб. В этом году, в том числе и за счет Крыма, планируется увеличить его до 18 млрд руб.

Производство в Евпатории будет отшивать в год 1 млн пар обуви под брендом «Крым шуз». Компания под одноименным названием была зарегистрирована в Евпатории в апреле 2015 г. Доля в 50% уставного капитала принадлежит Андрею Павлову, 25% – его партнеру – ростовскому предпринимателю Александру Харагоршеву, еще 25% — генеральному директору «Крым шуз» Денису Лысенко. «320 млн руб. мы инвестируем на старте, а в целом проект оценивается в 1 млрд руб., – говорит Андрей Павлов. – Предполагается строительство самой фабрики, складских помещений, офиса и открытие фирменных магазинов». Бизнесмен надеется окупить проект за девять лет. Производство обуви под Евпаторией уже запущено. «Без проблем, конечно, не обошлось: В СЭЗ мы пришли одними из первых, приходилось самим оформлять документы, подсказывать местным властям, что и как лучше сделать», – отмечает бизнесмен.

Проблемы, впрочем, были не только с оформлением документов. Из-за санкций в Крыму существует дефицит сырья, клея и оборудования для производства обуви. Компания хотела работать с Турцией, на которую российские санкции не распространялись, но из-за сбитого в прошлом году турками российского самолета от сотрудничества пришлось отказаться. Теперь клей и оборудование для производства сначала завозятся из Италии в Россию, а затем уже переправляются на полуостров, а сырье используется российское.

Периодически возникают проблемы с логистикой, есть сложности с доставкой сырья из Ростова через Керченский пролив – паромная переправа периодически закрывается из-за шторма. Сказалась на бизнес-плане и прошлогодняя энергетическая блокада: рабочие смены пришлось подстраивать под график включения электричества. Были закуплены генераторы, но с ними 1 КВт электроэнергии обходится в три-четыре раза дороже, что отражается на себестоимости продукции. Тем не менее в прошлом году «Крым шуз» выпустил 20 000 пар обуви, а в этом году планируется двукратное увеличение объема производства.

«Крым интересен инвесторам, но они боятся санкций», – полагает Андрей Павлов. Крупный бизнес опасается идти на полуостров из-за возможных персональных или секторальных санкций ЕС и США. Именно поэтому на полуострове до сих пор не работает ни один крупный банк, за исключением банка «Россия», попавшего под санкции еще в 2014 г. Об иностранных компаниях, за исключением китайских, можно забыть, и подтверждением является история со строительством в регионе крупнейшего исторического парка развлечений «Царьград» известным французским политиком, основателем парка Puy de Fou Филиппом де Вилье.

Parlez-vous français?

Меморандум о намерениях построить тематический парк об истории Крыма был подписан в середине августа 2104 г. в Ливадийском дворце под Ялтой с большой помпой. Сияющие улыбки Филиппа де Вилье, Сергея Аксенова и российского предпринимателя, попавшего под санкции, основателя фонда Marshall Capital Константина Малофеева, заверения в дружбе и договоренности об инвестициях в 4 млрд руб. – и все это в разгар санкционной войны между Россией и Западом. В тот же день французский бизнесмен встречался с Владимиром Путиным, и задача была показать, что в присоединенный к России Крым идут не просто инвестиции, а деньги европейских бизнесменов. На вопрос, не боится ли Филипп де Вилье проблем в связи с нарушением запрета ЕС на инвестирование в экономику Крыма, основатель крупнейшего парка Европы ответил отрицательно. Россия готова принимать инвесторов. «Нужно, чтобы наш проект стал примером для подражания, и всем французским бизнесменам тоже захотелось бы прийти в Россию», – сказал он.

В течение полутора-двух лет должен был быть разработан проект парка. Еще около трех лет планировалось потратить на его строительство. Концепция новой туристической жемчужины Крыма предусматривает создание атмосферы различных исторических эпох в России. Во Франции парк Puy de Fou площадью 500 га основан в 1977 г. и посвящен истории Франции с XIV в. до Второй мировой войны. Восстановленный средневековый замок превращен в место для спектаклей и исторических реконструкций. То же планировалось сделать и в России. Но проект заморожен. По словам Валентина Демидова, меморандум пока так и не перешел в разряд инвестиционного соглашения, он находится на стадии проработки. Демидов предположил, что это может быть связано с проблемами в отношении оформления земельного участка. 

Чья земля?

Пробелы в законодательстве в связи с переходом под российскую юрисдикцию – бич сегодняшнего Крыма. И из-за этого рискует лишиться бизнеса владелец единственной на полуострове устричной фермы Сергей Кулик, генеральный директор ООО «Яхонт ЛТД». Он начал выращивать устриц еще в 2005-м. Договор аренды на 5 га акватории сроком на 10 лет был подписан с Главрыбводом Украины, а теперь крымские власти не хотят продлевать его автоматически, а планируют устроить конкурс. «За 10 лет я вложил в производство $2,5 млн и для расширения плантации строительства береговой базы готов инвестировать еще $3,5 млн», – говорит Сергей Кулик. Его компания входит в СЭЗ Крыма и прошла в Минэкономики региона все согласования и этапы утверждения инвестпроекта. Было принято решение о выделении ей земельного участка для строительства наземной базы. Но минувшим летом все застопорилось. Акватория оказалась неузаконенной местными властями, а 14 га прилегающей к акватории земли решили передать Морскому гидрофизическому институту Севастополя, который вошел в состав Федерального агентства научных организаций (ФАНО), находящегося в структуре Российской академии наук. 

Почему пытаются выдавить из акватории устричный бизнес? В ФАНО утверждают, что еще в советское время этот район стал режимным и был закрыт для судоходства. Там могли работать только ученые. У Украины денег на исследования не было, а теперь этим будут заниматься в интересах Гособоронзаказа. Фермер же этому мешает. Кулик в свою очередь утверждает, что за последние два года, с момента вхождения Крыма в состав России, режимность акватории, как и права на земельный участок, никто не определил. Более того, до сих пор неизвестно, кому он принадлежит. Так что у ФАНО нет никаких юридических оснований претендовать на землю. «Пять месяцев суд пытается определить, на чьем балансе находится имущество полигона гидрофизического института, те самые 14 га, и не может этого сделать, – отмечает Кулик. – Проблема – в генеральном плане и кадастре, который до сих пор не создан». По поводу аренды акватории бизнесмен также подал иск в суд, его рассмотрение назначено на 22 апреля. «Уже четыре года я стою на месте, не развиваюсь, – жалуется он. – На протяжении последних двух лет, когда Крым принадлежал Украине, и еще двух – уже в составе России». 

Сам факт перехода Крыма из одного законодательного поля в другое порождает массу сложностей. «Единый реестр недвижимости появился в Крыму только к концу 2014 г., а заработал лишь в конце прошлого года. Кадастровой оценки недвижимости и земли по многим объектам нет до сих пор, нет генплана развития, зонирования, – отмечает владелец крымского ООО «Агентство Сарушен» Григорий Апресов. – Не до конца сформировано законодательство Севастополя и Республики Крым как субъектов РФ». Закон об инвестиционной деятельности в Крыму до сих пор не принят. По его словам, с этим и связаны проблемы инвесторов. Никто не знает, что произойдет с активом, будь то земля или недвижимость, спустя несколько лет, не будут ли на него претендовать другие люди. «В целом юридически мало кто закрепился в Крыму, какой бы бизнес ни делал. После национализации земельных угодий надо было провести кадастровую оценку, оценку БТИ, но Минимущества не успевает с этим», – говорит Сергей Кулик. «Складывается ощущение, что правительство Крыма решило сначала все зарегистрировать, а уж потом заниматься реальными сделками», – полагает вице-президент компании «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский. Валентин Демидов утверждает, что трудности временные и к концу 2017 г. должны появиться все документы. Он признает, что неразбериха с оформлением негативно сказывается на инвестиционной привлекательности региона. «В результате оформления прав собственности могут всплыть некие ограничения, права третьих лиц, что приводит к задержкам в оформлении документов, – говорит он. – Исправить ситуацию можно, только создав новый кадастр недвижимости». 

Спекулятивный интерес

Весной 2014 г., на волне эйфории, в Крым потянулись россияне в надежде недорого приобрести курортную недвижимость, землю и другие активы. Но не получалось ничего ни продать, ни купить из-за запрета на проведение сделок, хотя квартиры выросли в цене в 1,5–2 раза. Например, средняя стоимость квадратного метра двухкомнатной квартиры в Севастополе в середине марта 2014 г. составляла 50 000–55 000 руб., а к концу года выросла до 70 000–75 000 руб. за кв. м. Сейчас недвижимость дешевеет, но связано это с общей экономической ситуацией в стране. «Если в IV квартале прошлого года квадратный метр на первичном рынке в Севастополе стоил в среднем 74 000 руб., то в первом квартале 2016-го – 72 000 руб. В Ялте – 123 000 руб. и 118 000 руб. соответственно», – говорит Григорий Апресов. По его словам, цены задраны, население еще не может перейти в расчетах на российский рубль и по привычке оценивает недвижимость в долларах. Через пару лет эксперт прогнозирует небольшой рост цен, на 20–30%, что будет связано с улучшением инфраструктуры региона – открытием Керченского моста, строительством дополнительных энергетических мощностей и т.п. 

«В Крым не инвестируют, потому что там дешево. Это миф, – говорит генеральный директор краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько. – Сразу после вхождения полуострова в состав РФ уровень цен на коммерческую недвижимость никогда не был низким и соответствовал средней стоимости жилья в Краснодарском крае. И возможностей вложиться в надежде на быстрый рост, как было в Абхазии, Крым не предоставлял никогда». Например, самое доступное массовое жилье в новостройках Севастополя можно было приобрести по 40 000 руб. за 1 кв. м, что сравнимо с ценами в Анапе и Новороссийске. Стоимость сотки земли также колебалась от 300 000 до 700 000 руб. в зависимости от местоположения и удаленности от моря. 

«Интерес к крымской недвижимости есть и у бизнеса, и у девелоперов, но растет он поступательно – на 15–20% в год, – отмечает Илья Володько. – Во-первых, прошел первый этап перехода Крыма в состав России, когда существовали максимально высокие политические риски. Был сложный этап с точки зрения законодательства и упорядочения прав собственности. Этот этап еще не завершен, но у инвесторов появилось больше уверенности в гарантиях сохранности своих средств на этой территории». Во-вторых, Крым привлекателен для девелоперов и как курортный регион, и как место для постоянного проживания. Он нуждается и в коммерческой, и в торговой недвижимости, бизнес-центрах, складах и т.д. Многие города развиваются независимо от курортной составляющей. Это и Севастополь, и Керчь, и Симферополь. 

Крым vs Сочи

Практически все в Крыму – и бизнесмены, и чиновники, и обычные граждане – говорят о завершении строительства моста через Керченский пролив в конце 2018 г. как о новой точке роста промышленности, экономики и туристического потока, и соответственно цен, по крайней мере, на недвижимость точно. «С переходом под юрисдикцию России инвестиционная привлекательность региона повысилась однозначно, – утверждает директор ООО «Торговый дом «Роза ветров», владелец отеля «Форум» в Судаке Игорь Короленко. – Туристические потоки выросли. У нас в холдинге шесть объектов курортной недвижимости, и у всех уже стопроцентное бронирование на все лето. В прошлом году в это время брони еще не было». По его мнению, когда заработает мост, цены на недвижимость вырастут минимум в два раза, и регион составит сильную конкуренцию Сочи и Краснодарскому краю с точки зрения привлечения туристов. Дело в том, что в Крыму более легкий, сухой климат и курортной земли не так много, мало кто ее продает», – объясняет он. 

Крупные инвестиционные проекты напрямую влияют на стоимость недвижимости, но резкого ее роста ждать не стоит, говорят эксперты. Частично повышение цен уже состоялось, и после открытия моста они вырастут максимум на треть. Крымская недвижимость будет дорожать постепенно на протяжении ближайших нескольких лет. Еще один фактор, с которым связаны доступность и привлекательность Крыма, – это санкции. «Если их отменят, все очень резко вырастет», – говорит Андрей Павлов.

Если говорить о курортных районах, то уже на момент присоединения Крыма к России цены на дорогую недвижимость и в Сочи, и в Ялте были одинаковыми – 150 000–300 000 руб. за 1 кв. м. Вопрос в том, по какому пути пойдет развитие региона. «Несмотря на то, что в Крыму прекрасная природа, по инфраструктурной составляющей ему не удастся сравняться с Сочи в ближайшее десятилетие», – полагает Илья Володько. 

Оргвыводы

«Снятие существующих ограничений для бизнеса повысит инвестиционную привлекательность региона в разы, – уверен Валентин Демидов. – Сейчас именно то время, когда рисковать и заходить в крымские проекты имеет большой смысл. Пока еще можно заполнить новую нишу, а через год-два с развитием полуострова сделать это будет уже тяжело». Но чиновники сами тормозят процесс, и в Москве ими недовольны. «У нас есть серьезные проблемы, связанные с тем, что планы-графики по объектам в ряде случаев не выполняются, – заявил на прошлой неделе министр экономического развития РФ Алексей Улюкаев. – В большинстве случаев это объекты, где государственным заказчиком выступают именно Республика Крым и город Севастополь». Он также отметил и проблемы с оформлением имущественных прав в республике. 

Федеральный центр денег на Крым не жалеет. Складывается ощущение, что их переводится больше, чем регион может переварить. Так, в прошлом году чиновники не успели освоить четверть выделенного республике бюджета. «Местные власти, занятые разборками друг с другом, не справляются с освоением бюджетных средств, что и привело к патовой ситуации с финансами, развитием инфраструктуры и т.д., – говорит директор Центра политической информации Алексей Мухин. – Президент недоволен ни темпами, ни качеством работ в Крыму. Полагаю, что уже скоро региону понадобятся кризисные менеджеры». Крым – это большая политика, и в этом регионе при высоком уровне финансирования необходимо показывать хорошие результаты, а сейчас речь идет об ошибках в работе местной власти. Федеральный центр уже взял контроль над финансированием региона в свои руки, не исключено, что вскоре последуют и кадровые перестановки.