Поиск на сайте

 

Закон делегирует нотариусам возможность оформлять любые сделки с недвижимостью граждан, исключая контроль со стороны государственных органов за их легитимностью.

Сами частнопрактикующие служители утверждают, что несут полную ответственность за свои действия и гарантируют возмещение вреда. Однако на практике добросовестные собственники не защищены от ошибок нотариусов и могут в любой момент безвозвратно потерять свое имущество.

15.04.16. АПИ — Формально в России создана многоуровневая система защиты граждан: сам нотариус несет ответственность всем своим имуществом, а его деятельность застрахована минимум на 1,5 млн рублей. Дополнительную гарантию предоставляют региональные нотариальные палаты, на федеральном уровне создается компенсационный фонд.

Одно окно

Сделки с недвижимостью регистрирует государственный орган – Росреестр. Принимая документы от граждан, его сотрудники обязаны удостовериться в личности собственника и его правах распоряжаться имуществом.

В то же время уже шесть лет продавцы могут не являться в офисы регистрирующего органа – достаточно удостоверить сделку нотариально и отравить документы почтой. А с 2015 года частнопрактикующие служители юстиции получили возможность самостоятельно направлять данные о купле-продаже квартир или иных объектов в электронном виде, и Росреестр в течение фактически одного дня должен внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРП). В этом году нотариусы получили новые полномочия – только через них можно оформить договора по продаже долей в праве общей собственности посторонним лицам, распоряжаться принадлежащим несовершеннолетним имуществом и так далее.

Во всех таких случаях чиновники Росреестра при всем желании не могут проверить личность участника сделки, убедиться в его дееспособности, целях и правах. Всё это должен делать исключительно нотариус.

Сказка о Красной шапочке

Вместе с новыми правами частнопрактикующие служители юстиции добились и ограничения ответственности: по действующему закону она наступает только при наличии вины нотариуса. Причем доказывать ее должны  истцы – потерпевшие, в том числе не обращавшиеся к нотариусу. Если вина не доказана – лишившийся собственности не сможет рассчитывать на возмещение ущерба, в том числе за счет страховки или выплаты из компенсационного фонда.

По данным самой Федеральной нотариальной палаты (ФНП), за два года в России страховка по недействительной сделке с недвижимостью выплачивалась всего один раз. По мнению президента ФНП Константина Корсика, это свидетельствует об ответственном выполнении нотариусами своей работы: «Гражданин может быть уверен – его интересы и права всегда надежно защищены, если сделку удостоверяет нотариус», – убежден Константин Корсик.

Но практика свидетельствует об обратном – в сотнях случаев нотариусы «случайно» удостоверяют сделки без ведома настоящих собственников, а порой даже от имени ушедших в мир иной продавцов. Например, петербургский нотариус Татьяна Островская не смогла идентифицировать предъявившего чужой паспорт мошенника, так как посетитель был «в верхней одежде и головном уборе». Опровергнуть эту не подтвержденную ничем «сказку» лишившаяся наследства потерпевшая не смогла, и суд не нашел в действиях нотариуса состава вины.

Только в минувшем году частнопрактикующие служители юстиции выступали в качестве ответчиков в 2 тысячах судебных дел, 42 процента исков были удовлетворены. Так, в Ростовской области сразу два нотариуса оформили доверенность на распоряжение недвижимостью гражданки Ш. Проведенная судебная почерковедческая экспертиза подтвердила, что сама собственница никаких доверенностей не подписывала. В результате суд признал недействительными и доверенность, и все совершенные на ее основании сделки, в том числе договор займа. Хотя в недобросовестности заимодавцев никто не сомневался.

По мнению представителей нотариального сообщества, чаще всего такие аферы совершаются по вине самих граждан, которые потом подают в суд. В вину им ставят утерю паспортов или небрежное хранение документов. То есть, чтобы защититься от «ошибок» нотариусов, добросовестный собственник должен держать свой паспорт в сейфе и еще доказать, что он оттуда не вынимался.

Душевные чувства

С другой стороны, немалая доля сделок или иных совершенных нотариусами действий оспаривается на основании заключения психиатров – уже после смерти гражданина эксперты устанавливают, что, удостоверяя у нотариуса завещание, доверенность или договор, он не отдавал отчета своим действиям, то есть был недееспособен.

Например, Советскому районному суду Самары пришлось разбирать «семейный конфликт» – после смерти матери дочь оспорила договор дарения долей в общей квартире двум братьям, подписанный умершей в последние годы жизни. Молодой помощник нотариуса, выезжавший на дом к пожилой женщине для оформления документов, в суде признался, что конкретных обстоятельств не помнит. Но заявил, что «если удостоверил – значит, сомнений в дееспособности не было, иначе был бы отказ».

Показания конфликтующих сторон о здоровье умершей кардинально отличались. Вместе с тем суд установил факт обращения ее к психиатру и приема прописанных им препаратов. Посмертная судебная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза подтвердила, что в момент подписания документов у женщины «с большой вероятностью была значительно снижена мотивация совершенной сделки и способность к самостоятельному принятию решения и регуляции своего поведения в зависимости от меняющихся внешних обстоятельств, что лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими». На основании такого заключения суд признал договор дарения недействительным.

Для предупреждения споров законодатели разрешили нотариусам вести видеорегистрацию процесса совершения действий (оформления документов и иных). Такая запись позволит в дальнейшем определить, являлся ли «человек в шапочке», и насколько адекватно вел себя клиент, признанный впоследствии недееспособным. Но пока такая съемка не является обязательной, а предоставление доказательств зависит от доброй воли, а точнее – заинтересованности самого нотариуса.

На французской стороне

Добиваясь новых полномочий, в том числе обязательного удостоверения всех сделок с недвижимостью, российские частнопрактикующие служители юстиции нередко апеллируют к европейскому и, в первую очередь, французскому опыту построения внебюджетного нотариата. Такая модель защищает собственников от мошенников.

Но на самом деле, имея большие права, французские нотариусы несут и большую ответственность. В том числе обязаны возмещать ущерб, причиненный не только в результате грубых ошибок, но и действиями, которые могут «проистекать от несчастья по недосмотру». Страховка нотариуса составляет 30 млн евро (более чем в тысячу раз больше, чем в нашей стране). Полное возмещение должно выплачиваться и в случае продажи чужой недвижимости: «Нотариусы, совершая нотариальные действия в отношении лиц, им неизвестных, должны устанавливать их личность под угрозой применения к ним мер ответственности», – констатировал Кассационный суд Франции.


Мнение экспертов

Петр Герасименко, президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга

Нотариус – единственная профессия, исполнение которой предусматривает полную материальную ответственность. Причем всем своим имуществом. Например, большинство нотариусов использует офисы, находящиеся в их собственности, – это уже достаточно большой актив.

Существует проблема, когда после смерти гражданина психиатрическая экспертиза постфактум устанавливает его недееспособность. Хотя при жизни такие решения не принимались, никто ни в суд, ни к экспертам не обращался. Опытные нотариусы нередко могут оценить адекватность обратившихся к ним граждан, но признание такой сделки недействительной, безусловно, является страховым случаем, и лишившемуся имущества будет возмещен ущерб.

Сделки по подделанным паспортам происходят крайне редко. Пока у нотариусов нет информационных ресурсов для проверки, надеемся, что  ФМС все же откроет доступ к своим базам данных. Технические средства проверки подлинности документов дорогостоящие и не всегда эффективны. Поэтому такие случаи также признаются страховыми.

Ситуации, когда сделка совершается на основании подлинного паспорта, требуют расследования. Доказывать виновность нотариуса, на мой взгляд, должен оспаривающий сделку истец. Например, вряд ли можно говорить о вине нотариуса, если паспорт оставался в бардачке угнанного автомобиля или в столе. К тому же на практике 90 процентов афер с паспортами совершают родственники.

Также нужно отметить, что в последнее время намеренное участие нотариусов в сомнительных сделках практически исключено. В частности, в Санкт-Петербурге в этом десятилетии не зафиксировано ни одного такого случая.

Мария Смирнова, старший юрист корпоративной практики компании Rightmark Group

Бесспорно, ответственность за совершенные действия, которые привели к негативным последствиям, должна ложиться на плечи виновника. Но на практике взыскать вред с нотариусов оказывается довольно сложно: Гражданский кодекс РФ освобождает их от ответственности, если они проявили должную осмотрительность и предприняли все необходимые меры для надлежащего исполнения своих обязанностей. То есть пострадавшему необходимо доказать, что нотариус допустил какое-нибудь явное нарушение. Например –  выдал второе свидетельство о праве на наследство, в результате чего первое будет признано недействительным, и тому подобное. 

Если же при удостоверении сделки был предъявлен поддельный паспорт, то я не уверена, что вина за последствия будет возложена на нотариуса. Не нужно забывать, что нотариус не следователь и не эксперт, а потому перелагать на него всю ответственность за мошенничество других лиц было бы неверным. 

Кроме того, как правило, мошеннические сделки совершаются не случайно – в большинстве случаев горе-владельцы имеют определенные основания для беспокойства. Например, аферы возникают при разводах, при возникновении споров о наследстве и в иных подобных ситуациях. Поэтому при возникновении опасений в отношении недвижимости можно подать в Росреестр заявление о запрете проводить регистрационные действия без участия правообладателя.

Просмотр всей ленты новостей: http://www.opengaz.ru/news
 

 

Добавить комментарий