Жителям нужен чистый город, а стране – большой курорт
- Александр Вячеславович, одна из основных претензий общественников-экологов к новой редакции генплана - в том, что население Кисловодска резко вырастет. И ведь очевидно, что это - смерть для курорта, который уже сегодня задыхается в пробках, от стихийных свалок и от отсутствия ливневок.
- Те критические замечания, которые высказывались на публичных слушаниях, свидетельствуют, что выступающие не читали генплан. Самое первое условие, которое мы реализовали в этом документе, - это именно серьезное ограничение антропогенной нагрузки на город.
Предусмотрено два этапа реализации генплана, до 2027 и до 2042 года, и за этот период численность населения Кисловодска не изменяется, балансируя за счет демографических процессов на нынешнем уровне - 135-136 тысяч человек.
Сейчас плотность населения в городе составляет более полутора тысяч человек на квадратный километр. Выступая на публичных слушаниях, я говорил, что целью генплана является снижение плотности населения и приведение ее к среднеевропейским показателям. Мы ориентировались на такие курортные города, как Баден-Баден и Карловы Вары, где этот показатель составляет 530-540 человек на кв. км.
Как вы знаете, мы накануне присоединения к Кисловодску 125 гектаров из земель Предгорного района. Почти все присоединяемые земли (за исключением нескольких участков под Нежинским и Аликоновкой) не предусмотрены под застройку!
Это будут рекреационные зоны: например, гольф-клуб, зимний парк, спортивный и терренкурный парки с велодорожками (сюда могут перебраться спортсмены из нашего лечебного Курортного парка, чтобы они не мешали отдыху людей).
То есть, лишь несколько участков из земель Предгорного района, которые мы присоединим к Кисловодску, будут определены под строительство. Но никак не высотного! Тут будут только таунхаусы - это 3-4 этажа, не выше.
- А что будет с землями, которые высвобождаются в центре Кисловодска после расселения ветхого и аварийного жилья?
- В рамках генплана эти участки предусмотрены под строительство объектов общественного питания, гостиничной и санаторно-курортной инфраструктуры. Но ни в коем случае не жилой застройки!
Еще 17 гектаров в центральной части города мы забрали под расширение зеленой зоны. Это, в частности, участки вдоль проспекта Победы, вплоть до Колоннады.
На въезде в город были несколько участков, по документам оформленных под озеленение, но где на самом деле планировалась застройка. Мы их тоже изъяли под скверы.
Проект благоустройства проспекта Дзержинского.
- Каким образом вы реально добьетесь того, чтобы население Кисловодска не росло? Будете принимать законодательные ограничения на прописку новых жителей, как было в советское время?
- Мы прекрасно понимаем: если мы сегодня не остановим процесс переселения желающих жить в Кисловодске, то просто убьем наш курорт. Но, к сожалению, законодательно ограничить переселение мы не вправе.
Значит, будем действовать не правовыми, а сугубо экономическими механизмами. Я имею в виду повышение стоимости квадратного метра жилья.
Сегодня существует два варианта развития городского округа. Первый: мы никак не ограничиваем многоэтажное строительство. Да, это дает приток инвестиций, новые рабочие места, налоговые отчисления.
Но большое предложение на рынке недвижимости неизбежно приводит к снижению цен, и люди массово скупают жилье в новостройках. Если мы пойдем по этому пути в Кисловодске, то вместо нынешних 136 тысяч жителей у нас к 2042 году будет более двухсот тысяч.
- И ведь по такому пути город уже развивался. Сколько сегодня в городе огромных жилых комплексов: Green Park, «Золотой ключ», дома на улице Куйбышева (на месте бывшего молокозавода) и проспекте Победы (на месте швейной фабрики)... Многие из них вообще не достроены или не заселены. Значит, не так уж сильно Кисловодск привлекает девелоперов.
- Поэтому мы и реализуем в Кисловодске второй вариант развития города - с ограничением рынка жилья. Мы на части территории вообще запрещаем любое строительство через ограничения, закрепленные в генплане и «Правилах землепользования и застройки».
А там, где можно строить, мы серьезно ограничили этажность. Скажем, в курортной зоне - это не выше 6-8 этажей, а там, где мы планируем дома для расселения ветхого и аварийного жилья, - это трехэтажные таунхаусы.
Причем проектируя таунхаусы, мы взяли европейский опыт и жестко прописали требования даже к заборам: высота, отступ от стены строящегося здания, внешний вид.
Недавно достроенный жилой комплекс Green Park.
- Сколько же будет стоить жилье в Кисловодске после всех ограничений на новое строительство?
- Трудно сказать, это вопрос рынка. У нас сегодня один квадратный метр стоит около 50 тысяч рублей. При его удорожании мы получим и совершенно другое, более высокое, качество строящегося жилья, и снижение темпов прироста населения.
- Что вы планируете делать с долгостроями?
- Моя позиция такова - достроить все, что не противоречит закону и целям развития города. Одно из таких решений - это завершение строительства 11-этажного дома на улице Куйбышева, на месте бывшего молокозавода. Представьте, столько лет стоит эта недостроенная коробка, которая видна со всех концов курортной зоны.
Застройщиками выиграны все суды, в том числе к администрации. И у нас сегодня нет возможности произвести снос здания за счет застройщика.
- Но зачем в центре города, как вы сами выразились, такая бетонная коробка?!
- Архитектурный облик здания будет совершенно иной. Мы сейчас создали жесткие условия для всех застройщиков в части архитектурных решений: все они проходят через городской Градостроительный совет.
Возьмите, например, гостиницу около железнодорожного вокзала. Она первоначально проектировалась именно как коробка из стекла и бетона. Но мы сумели вместе с владельцем разработать новые фасадные решения, которые всех устроили.
Конечно, собственники порой не соглашаются с тем, что их обременяют обязательствами по архитектурному облику. Но без этого нельзя! И если я увижу, что какое-то новое здание построено некрасиво, то это будет сугубо моя вина как мэра.
Значит, мы с помощью имеющихся механизмов не сумели добиться, чтобы каждая новостройка вписывалась в облик города. Значит, механизмы надо совершенствовать.
Мы, кстати, сейчас работаем со школой Зураба Церетели (которая помогает нам совершенно бесплатно), чтобы находить новые архитектурные решения для города. Участвуем в конкурсе на лучший архитектурный проект для Кавминвод, который проводит посольство Италии.
- В городе есть и масса уродливых зданий еще советской, конструктивистской эпохи. А с ними что делать? Не сносить же?!
- Один из таких объектов - это Дом связи. Мы уже положительно решили вопрос с руководством «Ростелекома» по его реконструкции, и уже дан заказ на разработку нового архитектурного облика здания. Думаю, в 2018 году начнем реализацию этого проекта.
В генплане мы заложили принципиально новый механизм, который позволит раз и навсегда решить вопросы с архитектурным обликом города. Для центральной части Кисловодска мы планируем установить статус исторического поселения.
Будет проведен большой научный труд, который позволит нам по каждому кварталу оценить в деталях архитектурный облик Кисловодска. И через это поквартальное описание города, утвержденное на уровне Минкультуры России, мы и вводим ограничения на строительство.
- Как это будет работать на практике?
- Допустим, есть у нас дом XIX века в традиционном стиле: два этажа, деревянные ставни, балконы... Сегодня вы можете абсолютно законно его выкупить, снести и даже построить на его месте новый - в рамках всех ограничений по этажности и назначению. Но новое здание абсолютно не будет вписываться в исторический облик города.
А когда мы закончим работы по формированию исторического поселения (это будет, по нашим оценкам, 2018-2019 год), то у нас любой собственник будет согласовывать каждое изменение фасада зданий с Министерством культуры России.
- Александр Вячеславович, почему в Кисловодске такое большое число долгостроев и заброшенных зданий? Выходит, когда-то бизнесмены выкупили земли или исторические дачи, но так и не сумели дать им ума. Странно, ведь сегодня, на фоне такого взрывного роста турпотока в Кисловодске, каждый клочок земли, каждое здание - это золотая жила.
- Было время, когда такие объекты доставались практически даром. Люди, которые их купили, не обладали ни инвестиционным опытом, ни инвестиционным ресурсом, чтобы реанимировать исторические здания. А сегодня, видя, как Кисловодск начинает приобретать новое лицо, они выставляют астрономические цены на продажу этих объектов.
Так выглядит сегодня гимназия Сильникова.
- А есть инвесторы, которые эти заброшенные дачи готовы выкупить?
- Безусловно, инвесторы есть! Мы сейчас реализуем в городе инвестиционных проектов почти на 8 млрд. рублей. В феврале-марте откроем новый санаторий «Регион-СК» на проспекте Ленина, затем у нас в планах открытие санатория «Тура».
Начали строительство санатория «Русэль» на 450 мест. Уже отрабатываем с инвестором идею строительства нового санатория на базе старого полуразрушенного «Академического». За счет реконструкции заброшенного санатория возводится «Петергоф».
Уже ведется проектирование новой здравницы на улице Желябова (в районе «Кругозора») и на улице Пикетной (около «Эльбруса»). Прорабатываем вопрос завершения первой очереди строительства санатория «Стеклянная струя» в нижней части Курортного парка.
Мы привлекли $6 млн. по линии властей Узбекистана для реконструкции санатория «Узбекистан». Уже модернизирован лечебный корпус и spa-комплекс, а в ближайшие пять лет будет обновлен весь спальный корпус, где будут созданы совершенно новые условия для отдыхающих.
И все это будут санатории premium-класса с самым высоким уровнем сервиса и медицинских услуг!
- Вы упомянули о реконструкции двух заброшенных санаториев, но ведь их в Кисловодске больше десятка. А что будет с остальными?
- Конечно, есть еще в городе объекты, которые только ждут инвестора. Санаторий Кирова, санаторий «Каскад», школа №1 на проспекте Ленина, «ИнтерЮг» на проспекте Победы и так далее.
Мы индивидуально работаем с каждым владельцем и застройщиком, но многие заявляют такую стоимость, которая просто неподъемная.
В некоторых вопросах есть подвижки. Например, во время визита делегации Ставропольского края в Республику Беларусь мы актуализировали решение вопроса с санаторием «Белая вежа» (в районе санатория Орджоникидзе).
Впервые за много лет нам закрыли долги по земельному налогу. И уже есть поручение белорусского правительства по созданию рабочей группы, которая должна провести инвентаризацию долгостроя.
Предстоит сделать экспертизу, чтобы ответить на вопрос: а можно ли вообще достраивать «Белую вежу» или нет? Ведь когда подобные объекты в советское время только проектировались, к ним были совсем другие санитарные требования - по высоте потолков, ширине коридоров. И удастся ли эти требования соблюсти, если законодательство за 30 лет изменилось, - вопрос.
Еще один такой объект - это так называемая клиника Ленина на улице Ярошенко, которая тоже заброшена лет сорок. На уровне правительства России уже есть поручение по передаче этого объекта от ФМБА к нашему городу, чтобы мы могли через какие-то собственные механизмы (например, государственно-частное партнерство) найти инвестора и достроить его.
- Владельцы всех этих объектов платят налоги?
- Платят, но не все. Но у нас понуждающих механизмов к собственнику, который купил землю и никак ее не использует, просто нет!
Губернатор даже на уровне Совета Федерации поднимал вопрос, чтобы прогрессивно поднять ставки земельного налога и арендной платы для таких нерадивых собственников, которые ничего не строят.
Вот возьмите гимназию №1, которая является объектом культурного наследия. Мы уже добились принятия судебного решения о принудительном изъятии этого объекта в пользу государства - на том основании, что бездействие собственника ведет к утрате памятника: у гимназии уже и одной стены нет, и крыша обвалилась.
Такой же правовой механизм мы планируем использовать и в случае с собственником усадьбы Очакова (через суд обяжем его привести культурный объект в достойный вид в рамках охранных обязательств) и санатория имени Кирова.
В этом ключе интересен опыт Республики Беларусь, где закон позволяет изъять землю, если в течение определенного законом времени объект не используется по назначению.
- Александр Вячеславович, вы сказали, что за счет экономических механизмов намерены ограничить рост постоянного населения. В то же время в городе строится множество новых санаториев, а ведь это рост числа отдыхающих. То есть в конечном итоге увеличение антропогенной нагрузки на курорт. Почему же инвесторы не строят вместо санаториев кинотеатры, парки развлечений, магазины?!
- Вы правы, инвестор очень охотно идет к нам в Кисловодск. И мы, поверьте, сегодня даже не можем удовлетворить желание всех инвесторов, предъявляющих интерес к гостиничной и санаторно-курортной инфраструктуре.
Что касается досуговой и торговой инфраструктуры, то ее, конечно, не хватает! Есть заброшенный кинотеатр «Россия» - это «каменная глыба» на полторы тысячи мест, перестроить которую в современный мультиплекс, где есть пять-шесть залов разной емкости, разного уровня комфорта, уже невозможно.
У нас в городе ведь нет и конгресс-холла, и киноконцертного зала, и парка развлечений. Озера - Старое и Новое - спущены. То есть на сегодняшний день обывателю просто некуда пойти.
Будущий киноконцертный комплекс на месте кинотеатра «Россия».
- Ну а что делать-то?!
- Во-первых, что касается кинотеатра «Россия». Мы уже подготовили эскизные проекты строительства на его месте киноконцертного конгресс-холла, где бы мы могли проводить концерты, кинопоказы, симпозиумы.
Мы нашли нескольких инвесторов, но они поставили условие: дайте нам возможность построить рядом большой торговый комплекс. Я против этого! Наоборот, я предлагал инвесторам взять прифонтанную площадь, чтобы ее полностью реконструировали с созданием детской развлекательной зоны.
Но все же надеюсь, что подходящего инвестора мы найдем, чтобы построить комплекс именно в том формате, о котором я сказал. Ведь кинотеатр «Россия» - это объект городской, и мы можем предложить инвестору беспрецедентные льготы.
Что касается парка развлечений. У нас несколько дней назад побывали представители арабского инвестфонда из Дубая, которые посещают Кисловодск уже четвертый раз. И если сначала приезжали к нам специалисты из Москвы, то сейчас - уже руководство фонда, которое и принимает окончательное решение о финансировании.
По предварительным оценкам, площадь парка составит порядка 40 гектаров. Мы полностью реконструируем Комсомольский парк с восстановлением Старого озера, где будет и зоопарк. У нас уже проведена топосъемска местности, мы уже обсуждаем перечень конкретных запросов от инвестора, плотно работаем с Росводресурсами.
Открытие обновленной улицы Коминтерна.
- Простых жителей, конечно, больше интересует не создание парка развлечений, а простой вопрос: когда же, наконец, в Старом озере можно будет купаться.
- По всем документам, озеро должно работать. Но мы его наполняем водой, а она как через решето уходит, затапливая соседние дома. Мы собираем специалистов, и у всех разные мнения: одни говорят - «виновата» дамба, другие - что дала трещину «скорлупа» дна.
Мы сейчас изыскиваем средства, чтобы составить техническое задание и проработать вопрос по восстановлению Старого озера. В этом нам большую помощь оказывает правительство Ставропольского края.
Сообщу вам хорошую новость и про Новое озеро. Если помните, у предыдущих властей города было большое желание осушить его и отдать под комплексную застройку многоэтажными домами. Планировали и здесь одно время строить объекты медкластера на Кавминводах.
Была даже тяжба между городскими властями и Минприроды РФ по поводу того, федеральное это имущество или муниципальное. Мы этот спор прекратили в пользу Федерации.
- То есть город отказался от Нового озера?
- Своими силами мы его не восстановим, но городу нужно Новое озеро! Мы уже сделали соответствующие заявки в правительство РФ по проектированию и восстановлению гидротехнических сооружений. Мы получили согласие Минприроды России по всем мероприятиям, и к нам недавно приезжали специалисты Росводресурсов.
Гидротехника будет реконструирована за счет государственных средств, а все побережье обустроено за счет инвесторов. Здесь будет зона отдыха для горожан. И мы уже готовим эскизный проект, чтобы начать поиск конкретных инвесторов.
- Как вы думаете, почему у прежних властей это не получалось?
- Я не хотел бы никого оценивать. Могу сказать одно: с инвесторами нужно работать - сопровождать их, давать льготы. На мой взгляд, мы эту систему уже выстроили.
У нас ведь и по кинотеатру «Россия», и по Комсомольскому парку уже возникают конкурентные условия между инвесторами, то есть мы можем выбирать. Скоро будем открывать платную парковку на Октябрьской площади около завода «Нарзан», и это тоже полностью инвестиционные средства.
Ведем переговоры с «Интерросом» и ВТБ по строительству городской канатной дороги. Компания Doppelmayr (она проектировала Красную Поляну в Сочи) уже сделала нам документацию по строительству такой дороги от Малого Седла до Свято-Никольского собора. Кстати, у меня на днях была встреча с вице-президентом ВТБ по поводу финансирования этого проекта.
- А вот что касается государственных инвестиций. Совет Федерации в прошлом году создал рабочую группу по развитию Кисловодска, и на первом же ее заседании у вас с вице-спикером Николаем Федоровым вышел спор по поводу того, кто должен оплачивать проектно-сметную документацию всех кисловодских «мегастроек» - край или Москва. Федоров уверен, что платить должны мы...
- Конечно, как федеральный курорт мы должны серьезно развиваться. Статус обязывает. И государственные инвестиции в Кисловодск идут. Мы недавно открыли после реконструкции цирк. Очень серьезно поправили ситуацию в Курортном парке: и хотя здесь еще много проблем, сдвиг уже налицо.
Мы проводим берегоукрепление Подкумка - и это тоже государственные средства. Проводим реконструкцию Главных нарзанных ванн, а в конце января будет подписан контракт на полную реставрацию питьевой Нарзанной галереи.
Мы уже вошли в федеральную программу по восстановлению накопленного экологического ущерба стоимостью 75 млн. рублей. Это средства на то, чтобы убрать свалки. И в этот проект в Ставропольском крае вошли только два муниципалитета - Кисловодск и Светлоград.
Открытие памятника одному из основателей города Алексею Реброву.
- Но все же это объекты, которые по объему вливаний несопоставимы, например, с новыми дорогами, которые планируют строить в Кисловодске. А ведь именно на их проектирование требуются миллиарды.
- Разные проекты находятся на различных этапах согласования. Скажем, у нас уже есть готовый проект по расширению дороги из Минвод в Кисловодск. Вопрос по финансированию строительства объездной дороги от Аликоновки до Джилы-Су пока решается.
Идет диалог по строительству дороги «Кисловодск - Сочи», уже состоялось два совещания у председателя правительства РФ. То есть это не закрытая тема, несмотря на жесткую позицию Минприроды России в части сохранения Кавказского биосферного заповедника.
Конечно, дороги - это наша больная тема. Такого плохого качества дорог, как в Кисловодске, я больше нигде в крае не видел. Плюс, конечно, отсутствие ливневок. Мы уже второй год подряд из краевого бюджета получаем 230-240 миллионов рублей на ремонт городских дорог. Только в этом году сделали 29 улиц.
Но мы подсчитали: чтобы привести всю улично-дорожную сеть Кисловодска в нормативное состояние, нужно 5 миллиардов рублей! Много лет эти все проблемы накапливались - и решить их сразу невозможно.
- Но ведь надеетесь же на помощь Москвы?
- Я реалист и понимаю, что нужно в первую очередь финансировать те объекты, по которым уже имеются готовые проекты. А такие у нас есть! Скажем, по строительству 16-й гимназии и нового детского сада. Мы в прошлом году сами, сугубо за местный счет, сделали проект на 13 детских игровых площадок.
Нам много помогает губернатор, правительство края. Но, конечно, финансовые возможности субъекта несопоставимы с потребностями федерального курорта. Значит, и вопросы должны решаться на федеральном уровне.
- Сколько денег нужно Кисловодску, чтобы нормально развиваться именно в статусе федерального курорта?
- Даже если мы реализуем свой генплан, то прокормить город не сможем. Сама структура налогообложения города, как курорта, не позволяет этого сделать.
Основа местных бюджетов - это НДФЛ и земельный налог. А у нас земельные ресурсы сохраняются под рекреациоными объектами, то есть со льготной ставкой. Только 1200 гектаров мы запланировали под дополнительные лесопосадки, а не под застройку.
То есть, даже если мы создадим идеальный курорт, то в бюджет получим дополнительно не более 250 миллионов (в сравнении с тем, что есть сегодня). При этом даже в нынешних сложных экономических условиях мы уже смогли увеличить городской бюджет на 75 млн. рублей.
Во-первых, мы провели актуализацию налогового потенциала: подсчитали, кто где торгует, у кого какое имущество, кто платит, а кто - нет. Снизили недоимку, в том числе по арендной плате за землю и имущество. Во-вторых, на 30 миллионов снизили неэффективные расходы. Но больше расти уже некуда!
Возникает фундаментальное противоречие между социальными запросами людей, которые живут в Кисловодске, и потребностями страны в лечебном курорте. Но курорт не может обеспечить деятельность всей городской инфраструктуры! Мы ведь не Сочи, где отдыхает 15 миллионов человек, и то не круглый год. Кисловодск - круглогодичный лечебный курорт.
Президент говорит о сбережении народа. Значит, должен быть набор механизмов, которые федеральный центр должен использовать для государственной поддержки лечебных курортов. Причем, я говорю не о прямом вливании, а о системе финансовых мер в целом.
- Так ведь с этого года вы вместе с Сочи и Крымом получили в свое распоряжение курортный сбор.
- Решение уже принято, и мы обязаны его реализовать. Будем предлагать список конкретных объектов, которые сделаем за счет курортного сбора. Главное - оправдать надежды людей, которые платят курортный сбор. И когда люди реально увидят, что их деньги меняют облик курорта, это и будет лучшим оправданием для такой непопулярной меры.