О проблемах и перспективах строительного рынка Ставрополя с обозревателем «Открытой» беседует генеральный директор группы компаний «Эвилин» Владимир Ткаченко
Недавно к нам в редакцию обратилась группа жителей частных домов на улице Крупской и проезде Рябиновом Ставрополя с просьбой опубликовать их коллективное письмо. «Воевали» они против строительства по соседству жилого комплекса «Шоколад» на участке, где ранее располагались военные склады.
Прежде здесь был тихий уголок, который неспешно застраивался частными домами, а сегодня их владельцы возмущены тем, что многоэтажки «Шоколада» появятся всего в двух десятках метров от их жилья.
Недовольны люди и тем, что у них под окнами на стройплощадку каждодневно ездит строительная техника, по их мнению, вызывая деформацию частных домов.
А спустя несколько дней в редакцию обратилась еще одна жительница улицы Крупской. Женщина никаких претензий к «Эвилину» не имеет и, в отличие от своих соседей, называет социально ответственной компанией, которая уложила брусчатку на тротуары, построила дорогу для всех жителей микрорайона и поставила забор из шумопоглощающих панелей рядом с домами, которым могут мешать проезжающие грузовики.
Но еще любопытнее то, что авторы обоих взаимоисключающих писем в «Открытую» живут в одном доме на улице Крупской, 26.
Принципиальная позиция нашей газеты – дать высказаться всем сторонам конфликта, чтобы затем читатель смог сам оценить аргументы сторон. И в этой ситуации мы намеревались опубликовать оба письма. Но внезапно авторы гневливого обращения заявили, что печататься в «Открытой» готовы, только если их мнение будет на страницах газеты единственным.
Для любого объективного, уважающего себя издания такое «условие», конечно, неприемлемо. И потому мы решили развеять свои сомнения и задать вопросы лично генеральному директору группы компаний «Эвилин» Владимиру ТКАЧЕНКО.
– Владимир Игоревич, авторы письма в «Открытую», которые внезапно «отозвали» свои подписи, обвиняют «Эвилин» в том, что участок под застройку вы купили у Минобороны незаконно.
– Видимо, потому свои подписи и «отозвали», что поняли: если газета начнет разбираться в этой истории, то сразу станет понятна ложность их доводов.
Начнем с того, что участок мы купили не у Минобороны, а у физического лица, которое, в свою очередь, приобрело его на открытых торгах, проведенных министерством полтора года назад. Мы получили все разрешительные документы в соответствии с генпланом Ставрополя (этот документ является, по сути дела, конституцией для строительства), проект застройки прошел экспертизу.
Нашу компанию просто пытаются прицепить к «жареным» фактам, употребляя фамилии, которые сейчас у всех на слуху: экс-министр обороны Сердюков, экс-начальник имущественного департамента Васильева... Следом же, назвав фамилию «Ткаченко», эти люди выстраивают четкую, на их взгляд, линию коррупции, в которую должны, мол, поверить все. А кто не поверит – мы и на них напишем. Таков ход мыслей этих сутяг, которым без разницы, на кого жаловаться, главное – процесс!
Ведь до «Эвилина» они жаловались и судились со всеми своими соседями. А инициатор этой грязной кампании – владелец одного из домов, который незаконно, самовольно выстроен на улице Крупской. Сейчас у него осталось здесь несколько непроданных квартир, и, естественно, после появления «Шоколада» их уже вряд ли кто-то купит. Звучали и разные цифры: мол, дайте сто тысяч долларов – и мы больше писать не будем! Но мы, естественно, любой шантаж отвергаем!
– Я был на месте строительства «Шоколада». Вдоль проезда Рябинового стоят жилые дома, и с виду весьма не дешевые. Обеспеченные люди покупали здесь участки вдали от городского шума, а тут прямо под окнами у них вырастают 20-этажные здания. Полагаю, приятного мало.
– Представьте такую ситуацию: вы живете один в просторной коммуналке, и вдруг в соседнюю комнату вселяется новый сосед. Конечно, приятного мало – вам сразу стены тесными покажутся. А город – такая же «коммуналка»: невозможно жить в обществе и быть свободным от него, надо уметь уважать права и интересы других. Тем более если они не нарушают закон.
Строительство – очень сложный и трудный процесс, мы бы и сами были рады, если бы можно было построить дом в пустыне, а затем перенести его на площадку уже готовым. Конечно, мы понимаем, что своей работой вносим некоторый дискомфорт в жизнь соседей, потому во всех вопросах идем им навстречу.
Уложили брусчаткой тротуары, построили дорогу для жителей всего микрорайона, будем расширять проезжую часть по Крупской, причем за счет своей территории. В этом районе частный сектор за последние годы сильно разросся, а нормальных выездов нет, так что, надеюсь, за новую дорогу нам жильцы спасибо скажут.
Будем реконструировать перекресток Крупской – Осипенко, который в народе прозвали «улицей битых машин»: тут будут новые светофоры, пешеходные переходы, бордюры, дорожная разметка.
Но даже это не главное. В «Шоколаде» будет мощная социальная инфраструктура – детский сад, кафе, опорный пункт полиции, клиника семейного врача, магазины, стадион, спорткомплекс. Всё в шаговой доступности для жителей этого микрорайона, и они смело смогут пользоваться всеми этими благами. Мы встречались с «протестантами», объясняли им, показывали документы – никакой реакции, они продолжают закидывать разные ведомства жалобами и запросами.
У нас на стройплощадке «Шоколада» за эти месяцы уже столько комиссий перебывало, но ни одна не выявила нарушений! И «наши» сутяги, видя, что не срабатывает их сценарий развития событий, принимались за членов этих комиссий, должностных лиц, писали жалобы уже против них.
– Строительный бизнес в Ставрополе всегда был политизирован. А раньше вы сталкивались с протестами вокруг ваших объектов?
– Да, к сожалению, ситуация вокруг «Шоколада» не первая. Мы никогда не влезали в городскую политику, стараясь лишь ответственно делать свое дело как строители. Но, увы, всегда находились некие силы, которые пытались втянуть нас в искусственно раздутые конфликты с властями.
Впервые пережили мы такое во время строительства жилого комплекса «Серебряные ключи» на улице Матросова. Появились какие-то люди, которые подняли шум: мол, мы строим его на месте легкоатлетического стадиона.
Да не было там никакого стадиона – была болотистая низина и свалка! Мы свалку полностью расчистили, а со дна пруда достали целый грузовик старых автомобильных аккумуляторов, шин и даже два сгнивших остова машин. За свой счет построили там детскую площадку, отремонтировали дороги и авторазвязку Матросова – Глинки, поставили уличные фонари. Построили мы тут спортзал, где есть тренажерные залы, фитнес-зал, залы для игровых видов спорта, занятий йогой и даже велоспортом.
Потом была похожая история с жилым комплексом «Капитал»: якобы мы отобрали под его строительство сад у 2-й школы. Но возникшие непонятно откуда «протестанты» не вспоминали, что этот участок был полностью заброшен, его никто не обрабатывал, зато школа взамен получила от «Эвилина» современный спортзал и оборудованные мастерские для ребят. И мы до сих пор над этой школой шефствуем, помогаем ремонты делать, ни в одной просьбе не отказали.
– Допускаете мысль, что инициаторами всех этих «кампаний» были ваши конкуренты?
– Я бы не стал так ставить вопрос, ведь конкуренты, о которых вы говорите, – это прежде всего наши коллеги. А есть, скажем так, «скрытые» застройщики, которые на нашем фоне делали себе теневой бизнес. Теперь же, после появления «Шоколада», они сами станут фоном и потеряются в нашей тени.
Этих так называемых конкурентов в Ставрополе очень много – они не участвуют ни в каких социальных процессах, не имеют постоянных коллективов, не платят налоги, не несут никакой ответственности за свои построенные проекты, так как действуют по серым схемам. Поверьте, их в городе много.
Но будущее за жильем высокого качества, с продуманной инфраструктурой, доступной ценой, высокой инвестиционной привлекательностью. И это наш жилой комплекс «Шоколад». О том, что мы движемся в правильном направлении, говорит выбор наших клиентов – растущие продажи.
– Сейчас в городе, по подсчетам риэлторов, строится больше двух десятков крупных жилых комплексов. А чем именно «Шоколад» разительно выделяется на их фоне?
– Впервые в истории «Эвилина» (да, наверное, и всей строительной индустрии города) мы реализуем принцип «город в городе». То есть «Шоколад» – это автономная система, где будут все социальные объекты: клиника семейного врача, детский сад, шиномонтаж, автомойка, супермаркет, аптека, прогулочная и парковая зоны, стадион, спорткомплекс.
Значит, для будущих жильцов максимум бытовых услуг будет в шаговой доступности. О том, что наше предложение по соотношению «цена/качество» сегодня в Ставрополе не имеет аналогов, свидетельствует и покупательский спрос. В двух домах первой очереди «Шоколада», которые мы планируем сдать уже к концу 2014 года, продана почти половина квартир.
– Цены приемлемые?
– В «Шоколаде» будут квартиры различной ценовой категории, начиная с вполне подъемных для большинства горожан 28 тысяч рублей за «квадрат». Кстати, сегодня, по подсчетам риэлторов, именно такая и сложилась в среднем по Ставрополю стоимость жилья на первичном рынке.
– Значит, кто-то строит и намного дешевле 28 тысяч...
– Дешевле, но, увы, не лучше. Средняя цена недвижимости в Ставрополе примерно в полтора раза ниже, чем в Краснодаре или Ростове. Конечно, для населения это хорошо. А вот сами застройщики столкнулись с «кризисом перепроизводства»: обеспеченность населения жилищным фондом высокая, объемы строительства тоже велики – вот новые квартиры зачастую никто и не покупает.
Особенно в «лысых» кварталах, где нет ни одного зеленого кустика, детские площадки стоят на бетонной плите, а парковки уже сейчас переполнены. Отсюда и перекос: если в соседних региональных столицах уже массово строят красивое и комфортное жилье высокого класса, то в Ставрополе по-прежнему самое частое предложение на рынке – типовые многоэтажки.
– Типовые многоэтажки – это явно не про «Эвилин», который недавно отметил 17-летие. Вы ведь всегда старались строить так, чтобы каждый новый дом не был похож на предыдущий.
– Просто нам нравится не только строить, но и творить. Комфорт жителей – это не однообразные серые «коробки», а приятная глазу и сердцу уникальность, узнаваемость. Мы работаем так, чтобы через много лет было не стыдно смотреть на результаты своего труда.
А взгляните на центральную часть Ставрополя, которая сверх меры «перегружена» коммерческими новостройками – бизнес– и торговыми центрами, которые часто не имеют парковок и подъездных путей. Или представьте другую картину: на окраине Ставрополя, посреди пустыря без дорог, магазинов, детских садов, парковок, вырастает красивый дом.
Мы же убеждены, что строительная компания должна думать о том, есть ли польза от нее не только отдельным клиентам, но и обществу в целом. Я имею в виду строительство социальных объектов.
– Правда ли, что вы единственная в городе компания, которая строит многоуровневые парковки?
– Да, единственная. Заниматься многоуровневыми парковками инвесторы не хотят, потому что это очень «длинные» вложения денег – отдача будет через 7-10 лет. А сегодня большинство людей, пришедших на строительный рынок, мечтают о скорой и большой прибыли, они не думают долгосрочными категориями.
Мы на сегодня построили две такие парковки в «Александровском парке» и «Серебряных ключах», и на крышах у них теннисные корты. Причем для нас это не первый опыт строительства таких объектов, которые у строителей считаются «нерентабельными»: например, мы строили 14-й детский сад в 26-м военном городке. Сейчас сюда возят многочисленные комиссии и делегации, показывая его как образцовый пример.
А ведь когда администрация города попыталась найти компанию-подрядчика на этот объект, желающих вообще не оказалось, – и это при огромной конкуренции строительных компаний в Ставрополе. «Эвилин» построил садик в кратчайшие сроки, причем были сложности с бюджетным финансированием, но от проекта мы все равно не отказались.
Часть площадей «Шоколада» мы планируем отдать под детский сад, который будет расположен так, чтобы дети могли сразу выходить на прогулку в парковую зону. Садик рассчитан на 80 мест. Сейчас ведутся переговоры с городскими властями о строительстве этого детского сада в рамках частно-государственного партнерства.
– Сегодня в Ставрополе огромная проблема и с детсадами, и с лечебными учреждениями. Однако чиновники лишь констатируют эту проблему, а реальных подвижек нет. Да и чем муниципалитет может заинтересовать застройщиков, чтобы они были готовы строить «нерентабельные», как вы говорите, объекты?
– Я бы не сказал, что подвижек нет. И краевые власти, и администрация города этими вопросами занимаются вплотную, ведут переговоры с застройщиками, разрабатывают схемы взаимодействия с ними в рамках частно-государственного партнерства. Но этот процесс сложный и для Ставрополя новый.
Тем более многие застройщики продолжают жить по принципу «мы вам ничего не должны». Вопрос о социальной ответственности бизнеса и об ответственности власти в Ставрополе стоит намного шире, чем нехватка детсадов или поликлиник.
Вы знаете, конечно, что в строительном комплексе Москвы со времен Лужкова взято за правило: часть квартир в строящихся домах застройщик обязан передавать муниципалитету. А правительство города затем распределяет их среди «очередников», социально незащищенных граждан. Ну а что мешает такую же схему внедрить в Ставрополе, закрепив ее постановлением главы администрации или губернатора?
Или другой вопрос: застройщиков, которые осваивают участки в центральной части города, обвиняют в том, что они «сажают» свои объекты на изношенные коммуникации. Конечно, мы и сами заинтересованы в том, чтобы в городе были новенькие водопроводы и теплосети, но это задача не строителей, а коммунальных предприятий.
Помню, лет 15-20 назад на уровне правительства края было принято решение: два процента прибыли застройщики обязаны отчислять на развитие инженерных сетей. Потом об этой практике забыли, а зря.
Причем в таких «социальных» и «инфраструктурных» программах, я убежден, должны участвовать все застройщики – вне зависимости от размера и оборотов. Иначе получится так: приходит чиновник и говорит – у тебя «большой» бизнес, ты обязан нам построить садик.
Стоп, а почему только я?! Ведь у нас на рынке примерно треть – это мелкие компании, у которых в активе один-два-три возведенных объекта. Почему они не должны участвовать в развитии города?
Чем власти могут заинтересовать застройщика, чтобы он строил социальные объекты? Прежде всего землей. Причем ему должно быть изначально понятно, что можно строить на земельном участке, сколько стоят сети и какую инфраструктуру и социальные объекты взамен хочет получить город.
– «Эвилин» сегодня – это целая группа компаний. За 17 лет такая форма ведения бизнеса себя оправдала?
– Каждая компания ведет свой профиль работ: проектирование, собственно строительство, грузоперевозки, производство стройматериалов, управление жилищным фондом и т.д. А когда каждый занимается своим делом, это позволяет снизить издержки, что отражается и на стоимости наших квартир.
Мы были первой компанией в городе, у которой появилась собственная архитектурно-планировочная мастерская. В любой западной стране архитектор – это главный человек в строительстве. А у нас, увы, долгие годы верхом профессионализма в этой среде считалась типовая панельная многоэтажка советского стиля.
Своих архитекторов, конструкторов, начальников строительных участков, прорабов «Эвилин» регулярно отправляет на стажировку в Москву, Германию, Норвегию, Дубай, который считается сейчас строительной столицей мира. Думаю, результат могут сегодня оценить все ставропольцы, ведь каждый наш проект – уникален.
– Производственная база у вас тоже собственная?
– Конечно, есть собственное крановое хозяйство и растворно-бетонный узел. Это тоже вопрос снижения издержек и повышения качества. Ведь мы не связаны с «капризами» стороннего поставщика и полностью отвечаем за высокое качество своих строительных работ.
За счет этого «Эвилин» первым в Ставрополе стал применять передовые строительные решения и материалы: например, безригельную схему (она позволяет свободнее распоряжаться жилым пространством внутри здания), алюминиевые остекленные фасады.
– Текучка кадров большая?
– У нас на предприятии трудится более 600 человек разных специальностей (из них более 500 – рабочие), причем многие – со дня основания компании. Но это не значит, что новые люди к нам не приходят. Хотя с порога ставим им жесткие условия: если не имеешь навыков и опыта, должен учиться, иначе – до свидания.
К сожалению, с каждым годом кадровая проблема в отрасли только обостряется: грядет смена поколений – уходят люди «советской» закалки, и приходит молодежь, хоть и с дипломами строительных ссузов, но часто с очень низким качеством знаний. Поэтому в «Эвилине» мы создали обучающие курсы для представителей рабочих специальностей.
– Владимир Игоревич, в чем, на ваш взгляд, сегодня основная градостроительная проблема Ставрополя? Ведь по некоторым улицам страшно пройти – соседние здания совершенно разных стилей, кругом кричащие вывески, рекламные щиты. Такое ощущение, будто у города просто нет «хозяина».
– Вы верно заметили – не чувствуется «хозяйской» руки, нет прозрачного строительного рынка. Например, во всех крупных городах Юга России давно внедрена система инвестиционных контрактов. Каждый такой контракт – это обстоятельный документ, где установлены все важнейшие этапы будущего строительства, объемы инвестиций, земельные правоотношения, сроки начала и окончания строительства.
А главное, в нем четко прописана ответственность сторон, например, для застройщика – за самовольное изменение целевого назначения объекта или превышение этажности. В то же время и чиновники несут ответственность перед застройщиками за свои решения.
На деле же постоянно сталкиваешься с волокитой – чиновники нужную бумажку могут оформлять по несколько месяцев, возвращать документы, пересматривать требования, придираться к мелочам. Безусловно, это «ударяет» и по нашим клиентам, которые берут ипотеки в банках, да и сам застройщик обязан платить за аренду «простаивающего» участка.
– В Ставрополе уже столько мэров сменилось, а прозрачности в строительном бизнесе не прибавилось. Так только ли в отсутствии инвестиционных контрактов дело?
– В городе нет прозрачного рынка муниципальной земли: в Ставрополе вообще отсутствуют свободные для застройки участки, которые администрация могла бы выставлять на публичные торги. Город сегодня «замкнут» в плотном кольце земли, находящейся либо в частной, либо в федеральной собственности.
Но так сложилось исторически, и это не вина нынешней администрации города. Я знаю, что власти Ставрополя предпринимают немалые усилия, чтобы вернуть земли городу. Но это очень сложно и долго – переговоры, суды, непонимание...
А пока застройщики вынуждены искать какие-то варианты, покупая неиспользуемые земли: например, «Александровский парк» мы возводили на территории прекратившей деятельность кондитерской фабрики, «Шоколад» – на месте бывших военных складов, «Симфонию» – на месте расселенных нами частных домов...
– Проблема нехватки новых земель под застройку нашла отражение и в ген-плане Ставрополя до 2030 года, который предусматривает массовое расселение из старого жилого фонда в центральной части города. Как вы относитесь к тому, что на месте частных халупок появятся современные многоэтажки?
– То, что на месте покосившихся саманных хаток должны быть красивые, современные дома – это, конечно, правильно. Но в этом вопросе важно наладить взаимодействие властей города со строителями. Крупным, надежным компаниям, давно и хорошо зарекомендовавшим себя на рынке, власти должны помогать в решении спорных вопросов: например, в расселении жителей, реконструкции коммуникаций.
– Выходит, вы за принцип «барин приедет...».
– Совсем наоборот, нужно надеяться не столько на чиновников, сколько на сознательность самого бизнес-сообщества! Недаром законодатель именно в строительной отрасли ввел принципы самоорганизации: скажем, на Ставрополье действует уже более десятка строительных саморегулируемых организаций (СРО).
Правда, эти СРО до поставленной планки пока недотягивают: скажем, с их стороны практически нет контроля за недобросовестными застройщиками. Но, безусловно, строители сегодня стоят на правильном пути, хотя и движутся по нему медленнее, чем хотелось бы.
Беседовал
Антон ЧАБЛИН
Версия для печати
Добавить комментарий