Опять амнистия... Теперь - гаражная!

Этой осенью начали действовать обновлённые нормы закона, связанные с гаражами. Владельцам они сулят нехилую нервотрёпку и непомерные расходы 

И снова бардак?

Грядут неприятности? 

Надо сказать, что это не первая попытка властей хоть как-то разобраться с гаражами. Депутатский корпус тормозил эту тему в 2018-м и 2020-м. Потом инициативу перехватило Министерство экономического развития РФ – тоже безуспешно. В апреле этого года уже пятый по счету вариант закона, наконец, с потугами был принят, но, как и ранее, четких правовых определений нет. 

За последнюю четверть века в правовом обороте так и не появились четкие гаражные термины и определения. В действующем Своде правил (СП) «Стоянки автомобилей», утвержденном Госстроем в 2016 году, дается следующее официальное определение гаража: «Здание и сооружение, помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; может быть как частью жилого дома (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением». 

Понятно, что под это определение не попадет подавляющее количество существующих объектов, связанных с наземным транспортом.  

Путаница с терминами – лишь одна из причин, почему от «амнистирования» не приходится ждать ничего хорошего. Тут как в анекдоте: прочитав закон, не спеши исполнять – его обязательно будут менять. Так и по гаражам: скоро, как обычно, хлынет вал поправок.  

Пока же после ознакомления с новым законом появляется грустное предчувствие грядущих неприятностей. Трудно даже представить, сколько у владельцев добавится новых забот. 

«Боксы» из позднего СССР 

Безусловно, самыми массовыми и проблемными гаражами являются нагромождения всевозможных «боксовых» объектов времен позднего СССР. Вот где действительно нужна реновация! Только вот как определить категории существующих зданий?  

Люди строили их сами, стенка к стенке, кто как может, из того, что удалось достать. Ни о каких проектах и нормах речи не шло. Нередко бывало, что общая стена принадлежала гаражам из разных кооперативов, то есть разным физическим, а то и юридическим лицам.  

В материалах БТИ такие строения с общими стенами учтены как единые здания. В соответствии с новым законом термин «гаражный бокс» отменен. То, что раньше было «боксом», теперь признается одноэтажным зданием с назначением «гараж». (Это все равно, что квартиру объявить отдельным домом.)  

В нарушение здравого смысла, еще и пятно земельного участка под каждым бывшим боксом ставится на кадастровый учет как отдельный участок под отдельно стоящий гараж (и это в гаражном кооперативе!).  

К тому же, если бокс признается отдельным гаражом, то нарушаются градостроительные требования к отдельным строениям. От стены гаража до соседней межи должен лежать минимум метр. А если этажей несколько, то и трех метров может быть мало. Не заставят ли сносить такие строения?  

С этажностью вообще отдельный вопрос. Раньше она никак не регламентировалось, а в новом законе для гаражей ввели ограничение – разрешен только один этаж. Между тем обычный гаражный подвал высотой от двух метров по инвентаризационным и кадастровым документам определяется как подвальный этаж. То есть гараж с подвалом – это уже двухэтажная постройка.  

Еще больше проблем с определением основного и вспомогательного назначения таких объектов. В северных районах гаражи часто используются как подсобные помещения. В южных – в них нередко еще и живут. Однако никто даже не помышляет разрешить собственникам реконструировать небольшие группы гаражей. Хотя по факту это уже и так стихийно происходит повсеместно. 

Одним словом, хаос! 

В законе прописано обязательное наличие документов на землю у гражданина или у гаражного объединения. Но в нынешних реалиях с этим возникают серьезные проблемы.  

Вроде бы и право есть, но вот зарегистрировать его можно только после уточнения границ. А как их уточнять? По внутренним стенам или по осям?  

С границами объекта практически всегда возникают сложности. В сведения Госфонда, как правило, вносилась информация о наличии гаражных объединений. Иногда там можно найти документы о предоставлении участков для этих объединений. Реже на конкретный гараж.  

Однако после принятия решений о первичном землеотводе к большинству гаражных объединений добавлялись новые территории. В результате появлялись огромные комплексы, которые по территории не совпадали с первичными документами. Мало того: они порой «цепляли» еще и части улиц, а с ними – дороги, ливневые коллекторы, коммуникации и прочее городские имущество, которое, как минимум, должно было быть отнесено к муниципальной собственности. Как обстоят дела по факту, догадаться нетрудно. 

Следует учесть и то, что официально предоставленные территории оказывались в разных кварталах и даже на внеквартальных пустырях, то есть – в разных кадастровых кварталах. А значит, непременно возникнут проблемы с постановкой их на кадастровый учет. Законно закрепить за гаражным объединением единый участок иногда невозможно в принципе. 

Что касается самих строений, то в законе не разведены понятия «помещение» и «здание», которые сейчас именуются «объектами капитального строительства». Много вопросов возникает с их привязкой к земельному участку. Строения, помещения и земля оказываются вне связи друг с другом. Одним словом, полный хаос!  

Сдерут семь шкур 

Поскольку все гаражные разборки собираются спустить на местные органы, нельзя не сказать о непомерной оплате, которая ляжет на плечи граждан. 

Во-первых, налог на землю. Если присмотреться к кадастровой оценке земельных участков, то можно увидеть несуразности, объяснение которым только одно –  

патологическое стремление властей содрать семь шкур с населения.  

Кадастровая стоимость земли на неудобьях, между границами кадастровых кварталов, приравнивается к кадастровой стоимости... самых дорогих земельных участков в центральных частях поселений под многоквартирными домами. Выше просто не бывает!  

Для тех, кто не в курсе, напомню, что кадастровая стоимость земли зависит не от самой земли, а от ее назначения. То есть гаражные и садовые участки должны иметь одну их самых низких кадастровых оценок, а не наоборот. 

Я решил выяснить, почему стоимость такая высокая, и вот что обнаружил. Оказывается, в показатели кадастровой оценки поданы сведения о том, что на этих богом забытых территориях якобы имеются все виды благоустройства – от дорог и скверов до канализации и теплоснабжения.  

Сведения для кадастровой оценки предоставили органы местного самоуправления. Обратился к ним за подтверждением – переадресовали в организации, в ведении которых находятся указанные элементы благоустройства. А те в свою очередь дали ответ, что не располагают подобной информацией. Такая вот картина... 

Следующий подарок от властей – налог на имущество. Если сопоставить цифры в налоговых уведомлениях, выявляются удивительные вещи.  

Между тем  

Точное число гаражей неизвестно. На кадастровом учете стоит 5,6 млн гаражей. Зарегистрированы права на 3,5 млн гаражей. Ориентировочно еще на 4,5 млн гаражей по разным причинам граждане не смогли оформить документы. 

В соответствии с местными нормативными документами ставка налога на имущество физических лиц для гаражей применяется с десятикратным повышающим коэффициентом. В результате такой практики налог на гараж площадью 35 кв. м весьма значительно превышает размер налога за квартиру, а то и дом. 

Таким образом получается, что кадастровая оценка не просто не рыночная – она многократно превышает рыночную! И оспорить ее невозможно.  

Поэтому если вы, к примеру, решите продать гараж, то можете основательно «попасть» с подоходным налогом. Нельзя продать объект ниже 70% его кадастровой оценки. А поскольку последняя многократно завышена, то за разницу собственнику придется рассчитываться с налоговым органом из собственного кармана. 

Гаражи – под снос? 

Но и это еще не все. Закон дает право региональным властям плотно «заняться» гаражами и всех зарегистрировать для получения дополнительных налогов и, главное, новых поборов. Какие «закладки» появятся при коррекции закона, пока не понятно.  

Особенностью изменений является то, что многие объекты вообще не попадают под действие нового закона, а нормативное регулирование гаражных объединений выносится в отдельный закон. 

Нет внятных подходов к нормализации земельных отношений, оплаты коммунальных услуг, использования общего имущества, членства, расходов, отношений с местными властями и прочее. В таких условиях объединениям граждан легче прекратить существование. 

Не исключаю волны массового сноса гаражей – как самими собственниками от безысходности, так и властями, если гаражное объединение расположено в хорошем месте и приглянется какому-нибудь «инвестору».  

Владимир ВОЛКОВ