За что платить будем?!

В краевом парламенте прошел круглый стол, посвященный важнейшему нововведению в ЖКХ – региональной системе капремонта. По сути, государство вводит для жителей многоэтажек новый налог – на капитальный ремонт.
Правда, предложенная методика крайне «сырая». О многочисленных подводных камнях, которые возникнут на пути реализации нового закона, и говорили приглашенные эксперты, но их, похоже, не услышали.
О том, что жилой фонд в России изношен неимоверно, говорили давно. Но подступаться к решению этой проблемы государство начало только в 2007 году, когда была создана госкорпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ». В ее уставный фонд Москва внесла деньги, вырученные от банкротства «Юкоса».
За шесть лет существования фонд ЖКХ потратил на капремонт по всей стране 302 млрд. рублей (вместе с софинансированием из бюджетов регионов). Правда, этих денег хватило лишь на 137 тысяч многоэтажек (или лишь каждой десятой из числа домов, требующих капремонта).
На Ставрополье удалось отремонтировать почти 1600 многоэтажек на общую сумму 5,8 млрд. рублей. В то время как требуют ремонта 25 тысяч домов, а общую потребность в капремонте краевое министерство ЖКХ оценило почти в 59 млрд. рублей (в ценах 2008 года).
Естественно, таких денег в бюджете нет! И государство придумало элегантный способ избавиться от своих обязательств – пускай оставшиеся многоэтажки ремонтируют сами жители на собственные деньги.
Соответствующие поправки были внесены в Жилищный кодекс в конце прошлого года, а вступили в силу с 1 января. Теперь до 1 июля в каждом субъекте должна быть создана региональная система капремонта, не подчиняющаяся федеральному центру.
«Наполняться» она будет за счет обязательных отчислений от жильцов – своего рода дополнительного налога, который появится повсеместно уже будущей весной. В том числе и на Ставрополье.

Копите ваши денежки...
Вот как система капремонта выглядит в представлении краевого правительства (проект закона «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», который подготовило министерство ЖКХ, уже внесен на рассмотрение в думу).
До середины осени в регионе должна быть принята адресная программа капремонта.  Составлять ее будут следующим образом: для каждой многоэтажки предстоит написать «паспорт», в который внесут следующие параметры: дату ввода дома в эксплуатацию, дату последнего капремонта и, главное, степень износа конструктивных элементов и инженерных систем. Заниматься составлением таких «паспортов» будут управляющие компании и ТСЖ.
Общий срок действия программы – 30 лет, и каждый год она будет корректироваться: те дома, где ремонт уже проведен, из списка исключат, зато добавят те, которые уже подошли к пределу ветхости. Общую стоимость программы «раскидают» на общую площадь всех квартир на Ставрополье, определив для каждой из них конкретную величину «налога на капремонт». Минрегион РФ настаивает, чтобы она не была выше 5-6 рублей в месяц с квадратного метра (или около трехсот рублей со стандартной «двушки»).
Денег, которых (за вычетом обязательных платежей жильцов) не хватит на капремонт, «добавит» государство. То есть на программу капремонта по-прежнему будут выделяться средства муниципального и регионального бюджета.
И хоть полностью отказываться от финансирования ремонта власти Ставрополья не намерены, но о конкретных суммах пока молчат. Известно, например, что в соседней Ростовской области на будущий год на эти цели запланировано более 1 млрд. рублей из областной казны.

Будут сами себе хозяева
Собирать деньги с жильцов начнут уже с 1 мая будущего года. Правда, пока еще неясно, появится ли для граждан новая платежка или уже существующие платежные документы (которые выставляют ТСЖ и расчетные центры) дополнят новой «строкой».
Впрочем, уже сейчас, до 1 декабря, каждый дом должен провести общее собрание жильцов и определиться, кто будет распоряжаться собранными «ремонтными» деньгами. Вариантов предусмотрено несколько. Дома, управляемые ТСЖ, ЖСК или управляющими компаниями, вправе открыть спецсчет в банке, которым затем можно распорядиться по своему усмотрению.
Критерии отбора банка в Жилищном кодексе прописаны очень строго (это сделано, чтобы люди доверили деньги только надежной организации, которая не канет в Лету вместе с их кровными). Весомое преимущество такого способа – на банковский счет жильцов будут «капать» проценты. Если у объединений жильцов уже есть отложенные на капремонт общие деньги, их также можно будет добавить на новый спецсчет. Кроме того, собственники, скорее всего, смогут брать льготные кредиты в этом же банке под гарантии властей.
Распоряжаться деньгами на спецсчете просто: достаточно провести общее собрание и решить, какие виды ремонта стоит сделать. Кстати, обсуждается вопрос, что такие судьбоносные собрания нельзя проводить в виде заочного голосования – нужно личное присутствие всех собственников.
Закон позволяет проводить ремонт хоть каждый год (если, конечно, сумма позволяет), ведь намного проще потихонечку ремонтировать водопровод, чем затем платить за реконструкцию размытого фундамента. Правда, все работы должны быть в рамках строго ограниченного списка (см. справку «Открытой» на стр.17). Например, на «ремонтные» деньги нельзя будет поставить ворота во двор, смонтировать домофоны или провести Интернет. 
Те дома, которые не захотят открывать банковские спецсчета, будут полностью предоставлены и региональному оператору – это особый фонд, который станет управлять «ремонтными» накоплениями ставропольцев. Его учредителем, для надежности, станет правительство Ставрополья, а подконтролен оператор будет краевой жилищной инспекции. 
Для тех жильцов, которые доверят свои деньги региональному оператору, предусмотрены два варианта. Можно складывать свои деньги в общий «котел» или опять-таки открыть банковский спецсчет (но не самостоятельно, а под контролем регионального оператора).
Дома, выбравшие любой из способов управления деньгами, попадут в адресную программу капремонта. Для каждой многоэтажки подсчитают, как экстренно ее нужно отремонтировать (длительность программы, напомним, 30 лет). И вот в случае «котловых» денег получится своего рода «финансовая пирамида»: за самые ветхие дома будут платить обитатели зданий более поздней постройки – в надежде на то, что очередь когда-нибудь дойдет и до них. То есть ремонт конкретного дома может быть запланирован на 2020 год, но оплачивать будущие работы нужно будет уже сейчас.

Бьются о подводные камни
Казалось бы, на бумаге все просто и понятно. Но на самом деле реализация закона может столкнуться с массой проблем, которые пока не предусмотрели ни в федеральном, ни в краевом законодательстве.
В частности, в обсуждаемом законопроекте говорится, что право на первоочередной капремонт будут иметь те дома, которым ремонт требовался уже «на дату приватизации первого жилого помещения». И уже эта формулировка, казалось бы, простая и понятная, вызвала горячие юридические споры.
Руководитель группы системного анализа краевой общественной организации «ЖКХ контроль» Владимир Волков напомнил, что приватизация жилья в России началась далеко не в 1991 году, как принято считать. Уже с 1986 года постановлением Совмина был разрешен выкуп помещений колхозно-кооперативными и общественными организациями, а с 1989 года – частными лицами. По словам Волкова, он на своей практике уже несколько раз сталкивался с такими домами.
Значит, по каждой многоэтажке предстоит проделать колоссальную работу, чтобы определить точную дату приватизации первого жилища. Руководитель краевого представительства федерального проекта «Все дома» Дмитрий Маслюк напомнил, что сделать это можно только одним способом – взять выписки из Росреестра на каждую квартиру. Правда, одна такая бумага стоит 200 рублей. Можно представить, во сколько обойдется подобная работа для обычной многоэтажки в спальном районе Ставрополя, где две-три сотни квартир. Только кто платить за это будет: жильцы из своего кармана, бюджет или управляющая компания из прибыли?
Владимир Волков напомнил, что до сих пор нет четкой юридической методики, позволяющей отнести какое-либо имущество в здании к категории «общедомового». Принятое на этот счет в 2006 году постановление правительства России №491 определяет лишь общие, «рамочные» требования. Однако после этого ни одного подзаконного акта с разъяснениями издано не было. По словам Волкова, в своей практике он сталкивался даже с такими случаями: в многоквартирном доме частично приватизирован коммерсантами подвал, но жильцов обязывают платить за него, как за общедомовое имущество. 

«Телефонное право» никто не отменял
Совершенно неясно, на какие деньги будут составлять паспорта для программы капремонта (где, если верить закону, должно быть указано «техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем, относящихся к общему имуществу»).
По словам Дмитрия Маслюка, полное техническое обследование одной многоэтажки стоит от 3 до 10 тысяч рублей. И снова вопрос: кто будет оплачивать эти счета, которые только в масштабах Ставрополя (где насчитывается около 3,5 тысячи многоэтажек) потянут на миллионы?
Не осядут ли эти миллионы на счетах какого-нибудь залетного ООО, которому по звонку из мэрии дружно «доверят» техническое обследование всех городских зданий?!
Еще об одной потенциальной проблеме говорил зам-главы комитета городского хозяйства Ставрополя Олег Ананников. Закон предусматривает, что программа капремонта формируется на основе документов, представленных властям ТСЖ и управляющими компаниями. На подготовку бумаг им дается месяц с момента принятия закона. А вот если не успеют, тогда паспорт дома обязаны составить чиновники муниципалитета. Кроме того, муниципалитет обязан заняться домами, в которых выбрана непосредственная форма управления (а таких по краю сегодня почти четверть).
«Честно скажу, я не представляю, как всё это сделать качественно, ведь объем работы титанический!» – негодовал Ананников. Поддержал чиновника и Дмитрий Маслюк: «Понятно, что управляющие компании либо будут делать работу некачественно, либо не уложатся в месячный срок».
Горячо спорили эксперты на совещании и относительно того, что из сферы действия закона исключены «жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации, Ставропольскому краю или муниципальному образованию». А это, напомним, неприватизированные, а также служебные квартиры (сдаваемые в социальный найм), которых насчитываются тысячи. Но если их собственники несут бремя содержания общедомового имущества, почему они не должны участвовать в его ремонте?!

Деньги любят... паспорт
Руководитель группы по работе с управляющими компаниями «ЖКХ контроля» Андрей Ермаченко считает, что для новостроек и домов, где недавно уже прошел капремонт, нужно ввести дополнительные стимулы для сбора средств. Например, разрешить им ремонтировать подъезды в доме за счет собранных средств (Жилищный кодекс это позволяет).
Иначе, считает Ермаченко, люди в новостройках не станут собирать деньги на капремонт, поскольку не будут видеть в этом резона. Наверняка много «отказников» будет и в домах старого фонда, которых отнюдь не прельстит  перспектива ждать капремонта 25-30 лет.
Кстати, откуда вообще взялась эта цифра, звучали вопросы экспертов. А вот откуда. Сегодня на Ставрополье, по данным министерства ЖКХ, почти 56 тысяч многоквартирных домой общей площадью 23 млн. кв.м.
Несложно подсчитать, что ежемесячно с них будет собираться в качестве взносов на капремонт около 140 млн. рублей (причем ежегодно сумма будет подрастать).
Общая потребность в средствах на капремонт сегодня составляет около 59 млрд. рублей. Вот и получается, что такую сумму собственники всех домов смогут собрать не менее чем за 30 лет. При этом, правда, упущено из виду, что каждый год износ жилищного фонда будет расти.
Да и не берется в расчет проблема неплательщиков – про них в законопроекте ни полслова. Если, например, человек не платит за телефон, Интернет или воду, то ему этот коммунальный ресурс отключают. А вот как быть со сборами целевых средств на  капремонт?!
Непонятно, что будет с уже собранными деньгами, если дом признан аварийным и подлежащим сносу. По закону после принятия решения о сносе собирать взносы на капремонт с дома не имеют права, но куда пойдут уже аккумулированные в фонде средства?
Неясно, как поступать с деньгами, которые жилец накопил на счете, в случае продажи его квартиры. И еще острее этот вопрос встанет в случае купли-продажи нежилых коммерческих помещений (их владельцы ведь также обязаны платить за капремонт). Как этими деньгами распорядиться, ведь уже спустя пару-тройку лет для отдельных помещений собранная сумма может доходить до сотен тысяч рублей?!
Владимир Волков считает, что самый оптимальный вариант – создать для каждой многоэтажки «финансовый паспорт» (по аналогии с техпаспортом БТИ), в котором и должны быть отражены все сведения о движении средств. Предложение, конечно, здравое. Но снова вопрос – кто и за какие средства будет этот паспорт составлять?!

Усилить и углубить
Множество вопросов и по поводу правового статуса регионального оператора – некоммерческого фонда, который будет управлять деньгами ставропольцев. Неясно, из каких средств будет оплачиваться содержание его штата, ведь, по закону, деньги, собранные жильцами на капремонт, можно только на ремонт и потратить.
При этом у самого оператора полномочий множество: он будет отбирать подрядчиков для капремонта, готовить проектную документацию и осуществлять контроль за работами. Выходит, сам деньги осваивает, сам же их и контролирует?!
Между тем про общественный контроль в законопроекте говорится лишь в одном пункте, да и то вскользь: акт приемки-передачи выполненных работ подписывает представитель жильцов.
Неясно, перед кем будет финансово отчитываться региональный оператор – будет ли это Счетная палата края или та же жилищная инспекция. Дмитрий Маслюк предложил закрепить в законе следующее требование: у регионального оператора должен быть собственный сайт, на котором ежемесячно обязан публиковать полный финансовый баланс, а раз в год – результаты внешнего аудита.
Юрист правозащитной организации «Общественный комитет» Иван Должиков считает, что даже этого недостаточно. По мнению правоведа, за региональным оператором должна быть закреплена функция по подготовке всех технических документов на многоэтажку.
Таких пунктов четыре – техпаспорт, акт технического состояния дома,  схема инженерных сетей и проектная документация (причем копии всех бумаг должны быть переданы жильцам дома).
Без этих бумаг провести капремонт невозможно, но часто бывает, что ни у ТСЖ, ни у управляющих компаний их нет. Причем на Ставрополье, подчеркнул Должиков, уже имеются судебные решения, обязывающие управляющие компании изготовить и передать жильцам все технические документы на их дома. Ни одно решение суда еще не исполнено!
Также, по мнению Должикова, региональный оператор обязан формировать группу технадзора, в которую обязательно должны входить несколько представителей жильцов. Иначе получается правовой абсурд – люди сами платят взносы на капремонт, будут выгодоприобретателями работ, а контролировать ничто не в силах...

Метод кнута и пряника
Председатель фракции «Справедливая Россия» в краевой думе Сергей Горло уверил общественных экспертов, что голосовать за законопроект его однопартийцы будут лишь в первом чтении. А затем отправят его на доработку. Причем, подчеркнул Горло, депутаты будут настаивать, чтобы закон дополнили разделом, который касается общественного контроля.
Во-первых, надо закрепить обязательство регионального оператора предоставлять жильцам (по первому требованию!) любую документацию.
Во-вторых, чтобы выполненные работы принимались комиссионно, с участием нескольких представителей жильцов.
В-третьих, чтобы у регионального оператора был создан общественный наблюдательный совет. Что же, завтрашнее голосование покажет, сумеет ли краевая оппозиция переломить партию власти, которая намерена принять закон в «куцем» варианте, лишь бы побыстрее.
Чиновница министерства ЖКХ Марина Каськова, которая представляла законопроект на круглом столе, с ходу поддержала Горло: мол, документ обязательно скорректируют. В частности, даже после его принятия (краевая дума будет заседать по этому вопросу завтра, 27 июня) предстоит принять несколько подзаконных актов.
Первый – касается установления минимального размера взносов на капремонт (его можно рассчитать только после составления региональной программы).
Второй – методика определения технического состояния дома перед капремонтом.
Третий – методика определения очередности ремонта в рамках программы.
Четвертый – порядок софинансирования программы из бюджетов разных уровней.
Именно от того, насколько детально все эти подзаконные акты будут прописаны, и зависит эффективность всей программы капремонта на Ставрополье. Причем мнения у представителей разных ветвей власти разошлись: чиновники считают, что все эти документы можно принять постановлениями правительства (по сути, кулуарно).
А вот думцы настаивают на том, чтобы это были законы: они искренне верят, что даже при наличии в парламенте большинства «Единой России» это гарантия некоего общественного обсуждения. Эх, наивные! Ведь даже нынешний законопроект появился как-то вдруг, без всякого намека на экспертную дискуссию. Не потрудилось министерство даже вынести его на краевой Общественный совет по ЖКХ, членом которого является автор этих строк.

Власть и оппозиция «утерлись»
Вице-губернатор Иван Ковалев внес проект закона о капремонте в парламент Ставрополья еще 13 июня – за день до упомянутого круглого стола. И, естественно, все высказанные экспертами предложения в документе отражения не нашли! Поэтому слова приехавшего на круглый стол представителя губернатора в думе Сергея Пустоселова: «Мы здесь собрались почти что в рамках «Открытого правительства», на внедрении которого настаивает губернатор», – были восприняты как издевка.
Председатель совета ветеранов Невинномысска Виктор Шиганов напомнил, что точно такая же ситуация вышла с прошлогодним постановлением правительства №354 о порядке оплаты общедомовых нужд. Оно вызвало бурю возмущения у населения, в результате чего большинство регионов России временно приостановили действие постановления.
«Мы приняли сырой документ и целый год имели головные боли. Так лучше и сегодня лишний раз доработать законопроект о капремонте, чтобы потом он нам не аукнулся», – крайне эмоционально говорил Шиганов. По его мнению, телега ставится впереди лошади: сначала нужно было разработать стройную методологию капремонта и тарифную политику, а лишь затем выносить законопроект на голосование.
И впрямь, решительно непонятно, к чему такая спешка, если новый закон реально начнет работу на Ставрополье лишь в 2015 году?!
О причинах спешки проговорилась Марина Каськова из министерства ЖКХ: краевых чиновников и депутатов подгоняет Москва, давно опробовавшая в подобных вопросах метод «кнута и пряника». Если до 1 июля закон на Ставрополье принят не будет, то наш регион не получит на переселение из аварийного жилья средства из федерального Фонда ЖКХ. По сути, региональным властям «вкатили» ультиматум, который спокойно проглотили и министры, и партия власти, и оппозиция.

Антон ЧАБЛИН,
обозреватель «Открытой»

Статистика

В Ставропольском крае 55,7 тысячи многоквартирных домов общей площадью 10,4 млн. кв.м. Из них 6% домов были построены до революции и еще 5% – до конца Великой Отечественной войны.  
Лишь 64% домов в крае обеспечены горячей водой, 66% – ваннами (душем), 72% – канализацией.
15% домов управляются ТСЖ, 49% – частными управляющими компаниями, 36% – муниципальными управляющими компаниями и самими жильцами (непосредственный способ).