Поиск на сайте

 

 

Из-за технических ошибок государственные органы нередко продают или предоставляют фактически одни и те же земельные участки разным владельцам. В результате легитимные собственники могут оказаться «двойниками» и обнаружить на своем наделе чужую недвижимость. Решение этих чаще всего патовых ситуаций чиновники перекладывают на самих владельцев.

Действующая система учета земель не предупреждает так называемые «наложения» – полные или частичные совпадения территорий двух соседних участков. В результате на одну территорию претендуют два владельца, причем оба являются добросовестными и имеют все надлежащие документы.

Недвижимость под контролем

В спорной ситуации оказались два жителя Омской области. В 1996 году Людмила Потапова унаследовала от своей тети приусадебный участок в Саргатском районе площадью 10 соток с бревенчатым домом и надворными постройками. В установленном порядке новая собственница зарегистрировала права в Росреестре и поставила участок на кадастровый учет, но без проведения так называемого межевания и подтверждения границ надела.

Однако в 2015 году она обнаружила на своем участке чужой дом, обнесенный забором. Выяснилось, что семь лет назад гражданин Сергей Коц обратился в районную администрацию с заявлением о предоставлении ему земельного участка для посадки картофеля. Чиновники сдали в аренду надел по тому же адресу, что и принадлежащий Людмиле Потаповой. Позже он был оформлен в собственность, а Сергей Коц с разрешения властей построил новый дом. По его словам, участок был захламлен, никаких строений не было, а о принадлежности земли другому лицу, он не знал и не мог знать. 

Фактически лишившаяся собственности Людмила Потапова обратилась в суд. Она требовала признать незаконным решение муниципалов о предоставлении участка-«двойника», исключить его из государственных регистров, а также снести расположенный на ее наделе чужой дом. Служители Фемиды признали, что истица лишилась собственности, а дом Сергея Коца оказался на ее территории из-за нарушения администрацией Саргатского муниципального района процедуры предоставления и межевания участка. Также было подтверждено, что чиновники по существу продали два участка по одному почтовому адресу, не сверившись с данными Росреестра. 

Вместе с тем последствия суд переложил на саму истицу, уличив ее в недобросовестности. Людмила Потапова не отрицала, что проживая в Омске, она десять лет не появлялась в принадлежащей ей усадьбе и не контролировала ее состояние. «Обладание правом собственности на земельный участок связано не только с правомочиями владения, пользования и распоряжения, но и с бременем его содержания», – констатировал суд. Кроме того, требование о сносе дома Сергея Коца служители Фемиды признали способом защиты, «несоразмерным допущенным нарушениям». 

Областной суд подтвердил законность и обоснованность выводов первой инстанции, не разъяснив, как добросовестная истица должна была восстановить права собственности на занятый чужим строением участок. Также был отклонен иск Людмилы Потаповой о признании недействительным договора купли-продажи второго участка. В качестве еще одного основания для отказа служители Фемиды указали на пропуск срока исковой давности.

Потерпевшей от ошибки чиновников собственнице удалось добиться рассмотрения дела Верховным судом России. Надзорная коллегия пришла к выводу, что уклонение от бремени содержания недвижимости само по себе не является основанием для прекращения права собственности. К тому же в течение всего времени истица аккуратно платила земельный налог, что является признаком добросовестного исполнения обязанности. Кроме того, по мнению высшей инстанции, срок давности следует исчислять с момента обнаружения Людмилой Потаповой нарушения, то есть с 2015 года. В результате Верховный суд России отменил ранее принятые решения и указал апелляционной инстанции пересмотреть дело.

Кто первый, тот и прав

Инцидент в Саргатском районе Омской области – далеко не первый случай «наложения» выделяемых земель. Например, в поселке имени Свердлова Ленинградской области на один и тот же участок разным собственникам было выдано два свидетельства с разными кадастровыми номерами. В Федеральной кадастровой палате ситуацию объяснили ошибкой со стороны кадастрового инженера, который неверно определил координаты. Для решения проблемы чиновники предложили сторонам обращаться в суд, хотя трехмесячный срок давности для обжалования спорного решения давно истек.

Другой конфликт разгорелся в Санкт-Петербурге: в 2008 году городское правительство выделило ООО «Веста СПб» участок в промзоне «Металлострой». Он оказался «наложенным» на территорию ФГУП «НИИЭФА им. Д.В. Ефремова», полученную на основании решения еще Ленсовета 1984 года. Разбирая дело, арбитражный суд пришел к выводу, что законодательство предусматривает обязательное проведение работ по межеванию объектов землеустройства, включающих установление на местности границ участков, описание их местоположения, изготовление карты (плана) объекта землеустройства. Такие действия должны предупредить конфликты с собственниками соседних участков, но при принятии постановления в отношении спорной территории они проведены не были. На этом основании служители Фемиды подтвердили права ФГУП и обязали кадастровую палату вообще исключить участок-«двойник». Вышестоящие инстанции согласились с таким решением: «Орган кадастрового учета имел возможность обнаружить наложение границ спорного земельного участка и участка предприятия, поскольку в государственный кадастр недвижимости внесен проект границ землепользования от 1984 года», – заключил Высший арбитражный суд России.

Приоритет права «исторического» владельца Верховный суд России признал и при рассмотрении дела индивидуального предпринимателя Сержика Минасяна, которому принадлежит почти 53 гектара в городе-курорте Сочи. Экспертиза подтвердила, что из-за кадастровой ошибки 3,7 тысячи кв. метров его земель оказались на муниципальной территории, сданной в аренду частной компании. Принимая решение об уточнении координат в пользу землевладельца, служители Фемиды отклонили доводы о пропуске им срока исковой давности, так как о проблеме предприниматель узнал, только получив кадастровую выписку.

А вот Московский областной суд отказался разрешить патовую ситуацию, в которой оказались собственники соседних участков в Щербинском районе. Эксперты пришли к выводу, что пересечение границ двух наделов произошло из-за кадастровой ошибки, исправить которую не представляется возможным. В результате суд отклонил взаимные иски двух собственников.

Fatal error

Существующая автоматизированная информационная система «Государственный кадастр недвижимости» (АИС ГКН) должна исключать «наложение». Дополнительную проверку чиновники обязаны проводить в ручном режиме. Но на практике эти меры оказываются неэффективными. Например, продажу участков-«двойников» в Ленинградской области руководство Федеральной кадастровой палаты объяснило сбоем в работе программного комплекса АИС ГКН.

По мнению экспертов, ошибки своевременно не выявляются в том числе из-за частичной несогласованности двух баз данных – Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Информация о каждом объекте недвижимости должна вноситься в оба регистра, из каждого можно получить самостоятельную выписку. С 1 января 2017 года две базы данных будут объединены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), но юристы не убеждены, что это решит проблему «наложений».

Дополнительные проблемы возникают с участками, сформированными порой десятки лет назад и внесенными в регистры в декларационном порядке (в рамках так называемой «дачной амнистии») без проведения кадастровой съемки, межевания и вообще какой-либо проверки.


Мнение экспертов

Карина Чичканова, партнер международной юридической фирмы Dentons

Сложившаяся ситуация возникла вследствие законодательно закрепленной возможности наследникам зарегистрировать право собственности на предоставленный до 2001 года земельный участок без проведения его межевания и кадастрового учета. Хотя подобные наложения при совпадении адреса должны обнаруживаться Росреестром на этапе регистрации прав на образуемые участки. Но, как показывает данный спор, такая экспертиза не всегда эффективна. Представляется, что предотвратить подобное наложение уполномоченный орган (местная администрация) мог бы, направив запрос в Росреестр о наличии зарегистрированных прав по адресу. 

Самим собственникам также следует проявлять внимательность и осторожность. Так, владелец первого участка [Потапова] могла выявить «совпадения» на публичной кадастровой карте. Кроме того, местная администрация обязана публиковать сведения о предоставляемых наделах с указанием в том числе их адресов. Получателю второго участка [Сергею Коцу] следовало бы предварительно провести аудит юридических рисков, используя те же самые публичные источники – сведения кадастровой карты, ЕГРП и ГКН по данному адресу и иные. Кроме того, для предупреждения споров самим собственникам можно предложить добровольно проводить межевание, в том числе согласовывать границы с соседями, и вносить эти сведения в ГКН.

Государству необходимо продумать вопрос о возможных законодательных мерах по предотвращению подобных случаев. В том числе обязать уполномоченные органы (местные администрации и иные) запрашивать сведения о наличии в их границах других объектов недвижимости. Тогда как вступающий в силу с 1 января 2017 года новый федеральный закон о государственной регистрации недвижимости также не исключает возможность «наложения участков» – допускает регистрацию не прошедших межевание и кадастровый учет земель.

Татьяна Смирнова, начальник отдела кадастрового учета филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу

Если границы определены в соответствии с требованиями земельного законодательства, кадастровый учет участка, границы которого пересекают границы ранее учтенного участка, подлежит приостановлению до устранения несоответствия. Если же границы первого участка не определены, а на учет он поставлен с «декларированной» площадью, то кадастровый учет второго участка возможен, так как в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о координатах характерных точек границы первого надела. В таком случае земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Просмотр всей ленты новостей: http://www.opengaz.ru/news
 

Добавить комментарий